投资房地产是最受欢迎的资本投资形式之一。对低息存款感到沮丧的人倾向于首先寻找永久性“实物”资产，然后才寻找虚拟性质的金融工具（例如股票）。

在大流行破坏和随后这些资产价格上涨之后，是否值得投资房地产？让我们试着回答这个问题，看看最流行的房地产投资形式。

我国的房价每年上涨约 10%。然而，它也可能达到 20%，如格丁尼亚、索斯诺维茨或比亚韦斯托克在 2020 年至 2021 年间的情况。

当然，也有价格下跌的年份（比如2008年全球危机之后），但趋势是相对上涨的。

与低息存款相比，每年 8-10% 左右的回报率应该被认为是相当可靠的。

然而，大多数以投资为目的而购买的公寓并不是空置的，它们的租金带来了另一种定期的投资回报。

投资房地产市场并不总是一定的利润

然而，投资房地产并不容易。房价不会永远上涨——一些专家认为我们已经在应对房地产泡沫。

另外，很多人不是用现金投资，而是用受限的资金，一旦利率进一步上调，可能会抵消利润。

此外，购买和打理公寓需要时间、知识和经验。公寓需要定期装修，租户永远不会孤单。

尽管存在这些困难 – 投资房地产可能是一种有趣的储蓄投资方式。让我们看看 7 种不同的投资者方法。

分包商，或者如何不买，而是赚

投资房地产有很多名称 – 除了选择合适位置的公寓或建筑物 – 您还必须准备适当的策略。

前两个太方便了，用了就不用买房产了。所以对于没有太多资金的人来说，这是一个很好的选择。

我们说的是转租，也就是出租一套公寓，以便以更高的价格出租给别人。

我们有可能正确地“调整”一个特定的财产，因此我们将能够收取更高的租金。当然，只有当我们与房东就装修以及将四个角转租给其他租户的可能性达成一致时，这种投资者方式才有可能。

这些规定必须包含在租约中，以免对此事造成误解。

在短期租赁的情况下，转租更有意义，这将带来更高的回报率。有些人甚至转租了十几套公寓——我们正在与一家非常大的公司打交道。

然而，其盈利能力却被疫情残酷扼杀，短期租金被彻底削弱。

购买长期租赁的房地产

当我们不想把房子转租给别人，只想拿到全额租金，又要靠楼价上涨时，我们就得买一套。

不幸的是，这种投资者方法变得如此流行（例如，由于互联网上的不同类型的价格），以至于公寓可以在投放广告 15 分钟后从市场上消失……此外，买家通常是一个男人来口袋里揣着钱去检查公寓。

在这种情况下很难找到有趣的四角，特别是如果我们也想使用抵押贷款……但是，开发商正在满负荷工作，所以如果我们在二级市场上找不到任何有趣的东西，我们总是有市场为主。

大多数情况下，以这种方式购买的公寓用于长期出租。

这个解决方案很方便，因为合同通常至少签一年，所以我们不必主动寻找租户。

但是，需要注意的是，装修公寓会产生成本，并且可能会出现吵闹的租户问题。

此外，有几个月公寓会空置，而且租金需求并不总是很高（就像 2020 年的大流行病一样），因此在地段较差的地段快速找到租户并不一定那么容易。 

房地产租金的税率 为 8.5%。

短期出租房地产

长租一方面让你安心，但另一方面却不允许你对所购楼房进行充分的“投资”。

我们将在大城市以每月 2,500 波兰兹罗提的价格租用 50 平方米的公寓。以日租计算，10 天就能达到这个数额。

当然，并非一切都那么简单。短期出租的物业必须位于一个有吸引力的位置，即在大城市或旅游目的地的中心。

此外，这部分租金的竞争非常激烈，这意味着我们的物业“满租”只能停留在梦想的境界。

这种租赁方式还有哪些缺点？

• 需要不断地寻找客户。
• 客户服务——交钥匙、提供信息、投诉等。
• 每次访问后清洁。如果不与清洁公司合作，这可能是不可能的。
• 意外事件实际上会使业务完全倒退。一个很好的例子就是在一段时间内“杀死”短期租赁市场的大流行病。

翻转 

Flipping 是指购买状况不佳（但具有潜力）的房产，以便对其进行翻新并出售以获取利润。

也许伟大的脚蹼时代已经过去了。

在房地产价格快速上涨之前，例如在罗兹或上西里西亚，有些人能够花很少的钱寻找真正有趣的面包屑。

经过适当的装修并为空间提供阁楼后，回报率可以达到三位数。

然而，市场上仍然存在有趣的机会，尤其是在唱片拍卖或市政拍卖中。然而，应该指出的是，我们通常会在那里遇到其他弹球玩家，因为他们完全渗透了这些属性的市场。

如果我们在购买后的 5 年内出售该物业，我们将对您从交易中获得的利润按 19% 的税率缴纳所得税。

投资商业地产和土地

如果不是公寓，也许是商业建筑或土地？这些房产适合拥有更丰富投资组合的投资者。

最好购买土地以出售获利 – 租赁协议不会给我们带来太多收入。投资地块当然更安全，因为它们的价格（就像在大流行期间一样）会迅速上涨。

而且我们不必像想要耕种土地那样与办公室进行任何斗争。还要注意的是，当我们没有农民身份时，我们可以自由购买一块只有0.30公顷的农地。

大流行对建筑用地很友好，但对商业地产却不是这样。许多公司要么倒闭，要么转向远程工作。

这导致大量废弃办公空间。

远程工作很可能是我们现实生活的永久组成部分，因此购买商业（办公室）房地产出租是毫无意义的。

特别是当我们想用抵押贷款支持它时。最好的解决方案是为无法轻松过渡到远程工作的理发师等租用车库或小型场所。

商业建筑的财产税远高于私人建筑。

发展众筹和投资酒店公寓

房地产投资的一种具体形式是用于建造公寓楼或酒店的社区融资。当收集到适当数量的投资者时，公司开始实施该项目。

与投资者签订的协议和结算方式可能是完全不同的性质。在某些情况下，项目承包商承诺每年为向我们借入的资金支付利息。

它也可以是出租房间的利润分配，例如公寓酒店。

因此，它有时只是提供给开发商的简单贷款。在这种情况下，我们不购买任何房地产，我们只是通过偿还债务和利息来赚钱。

但是，此类投资可能导致房地产作为实收资本的一部分转移给我们。

该行业的公司通常向我们承诺非常优惠的回报率。您只需要记住隐性成本和不需要建造房产这一事实。

当开发商破产时，我们投资的钱将被没收。公司债券也存在类似的风险。

房地产投资信托基金——投资于房地产基金

另一种投资房地产的方式，如转租，不需要投资者投入非常大的资金。

可以在所谓的REITy（房地产投资信托的英文缩写）中分配资金。

这些是什么？它们是拥有数千处房产并通过有效出租和出售公寓获利的投资基金。

他们以股份公司的形式运作，这样我们就可以买他们的股份，从而赚取他们的涨价。当然，除非房地产市场在一定时期内增长。

REITs在我国还没有推出，但是有了合适的经纪账户，我们可以投资，比如美国的REITs。

这些基金之一是美国铁塔公司。可以在我们评级中包含的经纪平台上购买REIT股票。在XTB，我们不会为股票交易支付任何佣金。

所提供的金融工具，尤其是具有杠杆作用的金融工具，存在遭受超过投资资本损失的风险。

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您如何评价投资房地产的盈利能力？

ROI 盈利能力分析需要适当的知识。但是，借助公式，我们可以快速评估潜在回报率。

假设我们想预测在抵押贷款的帮助下投资长期租金的盈利能力。在这种情况下，您可以使用 ROI 公式：

盈利能力=（租金x月数）/购房成本x 100

值得假设的是，公寓的出租月数通常约为 10.5 个月。我们假设由于装修或没有租户，建筑物可能会空置 1.5 个月。

我们将租金计算为租户支付的租金与每月抵押贷款付款之间的差额。

上述公式是计算投资盈利能力的最简单方法之一。它仅在分析的初始阶段有用。老练的投资者使用更复杂的方法来评估回报率。

投资房地产的优势和劣势

投资房地产是一个非常广泛的问题。但是，让我们尝试对它们进行评估，列出此类资本投资最常见的优点和缺点。

缺点： 

1. 房地产是有形资产，因此您必须照顾好它的状况。照顾建筑物会产生成本并需要很长时间。解决这种情况的方法是投资房地产投资信托基金，即一种假设的房地产投资形式。
2. 投资需要大量的财力，即使是小户型目前也算是一笔不小的开支。
3. 房地产不是流动资产。有时需要等待几个月的时间，买家或卖家才能同意以我们满意的价格进行交易。
4. 我们通常要等很多年才能获得投资回报。
5. 购买房产通常需要抵押贷款。随着利率上升，贷款支付也会增加，这会扼杀投资回报。
6. 为了成功交易房地产，您需要知识和经验。初学者可能会失去这种类型的投资。
7. 未来几年，我们国家很可能会出现地籍税，这将降低投资房地产的盈利能力。

好处：

1. 房地产是一种有形的实物资产，给一些投资者一种确定感。
2. 从长远来看，房地产价格是在上涨的。这与货币购买力的丧失有关。房地产和黄金一样，有它的价值。
3. 房地产价格跌至零的风险极小，例如公司破产的情况。
4. 除了出售房产获利外，我们还可以通过出租来被动赚钱。
5. 房地产可以用作抵押或现金贷款的抵押品，因此我们将从银行获得更大的金额。
6. 抵押贷款的利率低于现金贷款等。
7. 该物业具有功能性，我们可以居住或以各种方式使用它，例如修复它以增加其价值。虚拟资产不提供这种可能性。

资料来源：

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/