L’investissement dans l’immobilier est l’une des formes les plus populaires d’investissement en capital. Les personnes frustrées par les dépôts à faible taux d’intérêt ont tendance à rechercher d’abord des actifs « physiques » permanents, et ensuite seulement des instruments financiers de nature virtuelle (tels que des actions ).

Vaut-il la peine d’investir dans l’immobilier après les perturbations pandémiques et la hausse des prix de ces actifs qui a suivi ? Essayons de répondre à cette question et examinons les formes les plus populaires d’investissement dans l’immobilier.

Les prix des logements dans notre pays augmentent d’environ 10% par an. Mais il peut aussi atteindre 20 %, comme dans le cas de Gdynia, Sosnowiec ou Bialystok entre 2020 et 2021.

Bien sûr, il y a aussi des années de baisse des prix (comme, par exemple, après la crise mondiale de 2008), mais la tendance est relativement à la hausse.

Un taux de rendement d’environ 8 à 10 % par an devrait être considéré comme assez solide, par rapport, par exemple, à des dépôts à faible taux d’intérêt.

Cependant, la plupart des appartements achetés à des fins d’investissement ne sont pas vides, leur loyer apporte un autre retour sur investissement régulier.

Investir dans le marché immobilier n’est pas toujours un gain sûr

Cependant, investir dans l’immobilier n’est pas facile. Les prix des maisons n’augmenteront pas indéfiniment – certains experts pensent que nous sommes déjà confrontés à une bulle immobilière .

En outre, de nombreuses personnes n’investissent pas avec des espèces, mais avec des fonds affectés, ce qui, en cas de nouvelle hausse des taux d’intérêt, peut annuler le profit.

De plus, acheter un appartement et en prendre soin demande du temps, des connaissances et de l’expérience. Les appartements ont besoin d’être rénovés régulièrement, et les locataires ne se retrouveront jamais seuls.

Malgré ces difficultés, investir dans l’immobilier peut être une forme intéressante de placement de votre épargne. Découvrons 7 approches différentes pour les investisseurs.

Sous-traitant, ou comment ne pas acheter, mais gagner

Investir dans l’immobilier a plusieurs noms – en plus de choisir un appartement ou un immeuble dans un endroit approprié – vous devez préparer une stratégie appropriée.

Les deux premiers sont si pratiques que s’ils sont utilisés, il n’est pas nécessaire d’acheter un bien immobilier. C’est donc un excellent choix pour les personnes qui n’ont pas beaucoup de capital.

On parle de sous-location, c’est-à-dire de louer un appartement pour le louer à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé.

Il est possible que nous « ajustions » correctement une propriété particulière, grâce à laquelle nous pourrons facturer un loyer plus élevé. Cette démarche d’investisseur n’est possible, bien sûr, que lorsque nous nous entendons avec le propriétaire sur la rénovation et la possibilité de sous-louer les quatre coins à d’autres locataires .

Ces dispositions doivent figurer dans le bail afin qu’il n’y ait pas de malentendu à ce sujet.

La sous-location prend plus de sens dans le cadre d’un bail à court terme, qui permettra un taux de rendement beaucoup plus élevé. Certaines personnes sous-louent même une douzaine d’appartements environ – nous avons affaire à une très grande entreprise.

Cependant, sa rentabilité a été brutalement freinée par l’épidémie, lorsque les loyers à court terme ont été complètement fragilisés.

Acheter un bien immobilier en location longue durée

Lorsque nous ne voulons pas sous-louer un bien à quelqu’un, mais seulement acquérir le montant total du loyer et compter sur l’augmentation du prix du bien, nous devons en acheter un.

Malheureusement, cette méthode d’investisseur est devenue si populaire (par exemple grâce à différents types de prix sur Internet) que les appartements peuvent disparaître du marché 15 minutes après le dépôt d’une annonce… De plus, l’acheteur est généralement un homme qui vient inspecter un appartement avec de l’argent en poche.

Dans de telles conditions, il est difficile de trouver des quatre coins intéressants, surtout si nous voulons également utiliser l’hypothèque … Cependant, les développeurs travaillent à plein régime, donc si nous ne trouvons rien d’intéressant sur le marché secondaire, nous avons toujours le marché primaire.

Le plus souvent, l’appartement ainsi acheté est destiné à une location longue durée.

Cette solution est pratique car les contrats sont généralement signés pour au moins un an, nous n’avons donc pas à rechercher activement des locataires.

Cependant, il faut noter qu’un appartement rénové engendrera des frais et des problèmes de locataires bruyants pourront survenir .

De plus, certains mois, l’appartement sera vide et la demande de loyer n’est pas toujours élevée (comme c’est le cas lors de la pandémie de 2020), donc trouver rapidement un locataire dans un mauvais emplacement immobilier ne doit pas être si facile. 

Les locations immobilières sont taxées à 8,5 %.

Louer un bien immobilier pour de courtes durées

La location longue durée vous donne la tranquillité d’esprit, mais en revanche elle ne vous permet pas d' »investir » pleinement l’immeuble acheté.

Nous louerons un appartement de 50 mètres carrés dans une grande ville pour 2 500 PLN par mois. Avec un loyer journalier, ce montant peut être atteint en 10 jours .

Bien sûr, tout n’est pas si simple. Le bien à louer à court terme doit être situé dans un endroit attrayant, c’est-à-dire au centre d’une grande ville ou d’une destination touristique.

De plus, il y a beaucoup de concurrence sur ce segment de loyers, ce qui fait que la « pleine occupation » de nos locaux ne peut que rester du domaine du rêve.

Quels sont les autres inconvénients de cette forme de location ?

• La nécessité de rechercher constamment des clients.
• Service client – remise des clés, fourniture d’informations, réclamations, etc.
• Nettoyage après chaque visite. Cela ne serait probablement pas possible sans une collaboration avec une entreprise de nettoyage.
• Des événements inattendus feront en réalité complètement reculer l’entreprise. Un bon exemple en est la pandémie qui a « tué » le marché de la location à court terme pendant un certain temps.

retourner 

Le retournement consiste à acheter une propriété qui n’est pas dans les meilleures conditions (mais avec du potentiel) afin de la rénover et de la revendre avec profit.

Peut-être que l’époque des grands palmes est derrière nous.

Avant les augmentations rapides des prix de l’immobilier, par exemple à Lodz ou en Haute-Silésie, certains ont pu chercher des miettes vraiment intéressantes pour peu d’argent.

Après une rénovation appropriée et en donnant à l’espace un loft, les taux de retour peuvent être à trois chiffres.

Cependant, il existe encore des opportunités intéressantes sur le marché, notamment dans les enchères de disques ou les enchères municipales. Cependant, il convient de noter que nous y rencontrons généralement d’autres joueurs de flipper, car ils pénètrent complètement le marché de ces propriétés.

Si nous vendons la propriété dans les 5 ans suivant son achat, nous paierons un impôt sur le revenu de 19 % sur les bénéfices que vous avez tirés de la transaction.

Investir dans l’immobilier commercial et les terrains

Si ce ne sont pas des appartements, peut-être des bâtiments commerciaux ou des terrains ? Ces propriétés sont destinées aux investisseurs disposant d’un portefeuille plus riche.

Il est préférable d’acheter un terrain dans le but de le vendre avec profit – un contrat de location ne nous rapportera pas beaucoup de revenus. Il est certainement plus sûr d’investir dans des terrains, car leur prix (comme c’était le cas pendant la pandémie) peut augmenter rapidement.

Et nous n’avons pas à nous battre avec des bureaux, comme dans le cas de vouloir cultiver des parcelles de terrain. A noter également que lorsque l’on n’a pas le statut d’agriculteur, on peut librement acheter un terrain agricole de seulement 0,30 hectare.

La pandémie a été favorable aux terrains à bâtir, mais on ne peut pas en dire autant des propriétés commerciales. De nombreuses entreprises ont cessé leurs activités ou sont passées au travail à distance.

Cela a entraîné un abandon massif de bureaux.

Le travail à distance est susceptible d’être une composante permanente de notre réalité, donc acheter un bien immobilier commercial (bureau) à louer est inutile.

Surtout quand nous voulons le sauvegarder avec une hypothèque. La meilleure solution serait de louer un garage ou un petit local pour, par exemple, les coiffeurs qui ne peuvent pas passer facilement au travail à distance.

La taxe foncière est beaucoup plus élevée pour les immeubles commerciaux que pour les immeubles privés.

Développer le crowdfunding et investir dans des appartements hôteliers

Une forme spécifique d’investissement dans l’immobilier est le financement communautaire pour la construction d’immeubles d’appartements ou d’hôtels. Lorsque le nombre approprié d’investisseurs est réuni, l’entreprise commence à mettre en œuvre le projet.

Les accords signés avec les investisseurs et le mode de règlement peuvent être de toute autre nature. Dans certains cas, l’entrepreneur du projet s’engage à payer des intérêts annuels sur le capital emprunté auprès de nous.

Il peut également s’agir d’un partage des bénéfices de la location de chambres, comme dans les résidences hôtelières.

Il s’agit donc parfois d’un simple prêt accordé au promoteur. Dans ce cas, nous n’achetons aucun bien immobilier, nous ne gagnons qu’en remboursant les dettes avec intérêts.

Toutefois, ce type d’investissement peut entraîner le transfert de biens immobiliers dans le cadre du capital libéré.

Les entreprises de ce secteur d’activité nous promettent généralement des taux de rendement très avantageux. Vous devez seulement vous rappeler les coûts cachés et le fait que la propriété n’a pas besoin d’être construite.

Lorsque le développeur fait faillite, notre argent investi sera perdu. Des risques similaires se présentent avec les obligations d’entreprises.

REIT – investir dans des fonds immobiliers

Une autre façon d’investir dans l’immobilier, comme dans le cas de la sous-location, ne nécessite pas la participation de capitaux très importants de la part d’investisseurs.

Il est possible d’allouer des fonds dans le soi-disant REITy (abréviation anglaise de Real Estate Investment Trust ).

que sont-ils? Ce sont des fonds d’investissement qui possèdent des milliers de propriétés et profitent de la location et de la vente d’appartements de manière efficace.

Ils fonctionnent sous la forme de sociétés par actions, afin que nous puissions acheter leurs actions et ainsi gagner leur augmentation de prix. À moins, bien sûr, que le marché immobilier ne se développe pendant une certaine période.

Les REIT n’ont pas encore été lancés dans notre pays, mais grâce à un compte de courtage adapté, nous pouvons investir, par exemple, dans des REIT américains .

L’un de ces fonds, parmi d’autres, est l’American Tower Corporation. Les actions REIT peuvent être achetées sur les plateformes de courtage incluses dans notre notation. Chez XTB, nous ne paierons aucune commission sur les transactions boursières.

Les instruments financiers proposés, notamment ceux à effet de levier, comportent un risque d’exposition à des pertes supérieures au capital investi.

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Comment évaluez-vous la rentabilité d’un investissement immobilier ?

L’analyse de la rentabilité du ROI nécessite des connaissances appropriées. Cependant, à l’aide de formules, nous pouvons évaluer rapidement le taux de rendement potentiel.

Supposons que nous voulions prédire la rentabilité d’investir dans des locations à long terme à l’aide d’une hypothèque. Dans ce cas, vous pouvez utiliser la formule ROI :

Rentabilité = (loyer x nombre de mois) / coût d’achat immobilier x 100

Il convient de supposer que le nombre de mois pendant lesquels l’appartement sera loué est généralement d’environ 10,5 mois. Nous supposons que le bâtiment peut rester vide pendant 1,5 mois en raison de travaux de rénovation ou de l’absence d’un locataire.

Nous calculons le loyer comme la différence entre le loyer payé par le locataire et le paiement hypothécaire mensuel.

La formule ci-dessus est l’une des façons les plus simples de calculer la rentabilité d’un investissement. Il n’est utile qu’au stade initial de l’analyse. Les investisseurs avertis utilisent des méthodes plus sophistiquées pour évaluer le taux de rendement.

Avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier est une question très vaste. Cependant, essayons de les évaluer, en énumérant les avantages et les inconvénients les plus courants de ce type d’investissement en capital.

les inconvénients: 

1. L’immobilier est un bien physique, il faut donc veiller à son état . L’entretien des bâtiments entraîne des coûts et prend beaucoup de temps. La solution à cette situation est d’investir dans des FPI, c’est-à-dire une forme d’investissement hypothétique dans l’immobilier.
2. Beaucoup de ressources financières sont nécessaires pour l’investissement , même un petit appartement est actuellement considéré comme une grosse dépense.
3. L’immobilier n’est pas un actif liquide . Il faut parfois attendre plusieurs mois pour que l’acheteur ou le vendeur accepte des transactions à un prix satisfaisant pour nous.
4. Nous devons généralement attendre de nombreuses années avant d’obtenir un retour sur investissement .
5. Une hypothèque est souvent nécessaire pour acheter une propriété. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les remboursements de prêts augmentent également , ce qui tue le retour sur investissement.
6. Afin de réussir dans le commerce immobilier, vous avez besoin de connaissances et d’expérience . Les débutants peuvent perdre ce type d’investissement.
7. Il est probable qu’une taxe cadastrale apparaîtra dans notre pays dans les années à venir, ce qui réduira la rentabilité des investissements immobiliers.

avantages:

1. L’immobilier est un actif physique tangible qui donne à certains investisseurs un sentiment de certitude .
2. Les prix de l’immobilier sont à la hausse sur le long terme . Cela a à voir avec la perte de pouvoir d’achat de l’argent. L’immobilier, comme l’or, a sa valeur.
3. Risque minime de voir les prix de l’immobilier tomber à zéro , comme en cas de faillite d’une entreprise.
4. En plus de vendre la propriété à profit, nous pouvons passivement gagner de l’argent en la louant .
5. L’immobilier peut être utilisé comme garantie pour une hypothèque ou un prêt en espèces, grâce auquel nous obtiendrons un montant plus important de la banque .
6. Le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires est inférieur à celui, par exemple, des prêts en espèces .
7. Le bien est fonctionnel, on peut l’habiter ou l’utiliser de diverses manières, comme le restaurer pour augmenter sa valeur. Les actifs virtuels n’offrent pas cette possibilité.

sources:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/