يعد الاستثمار في العقارات أحد أكثر أشكال استثمار رأس المال شيوعًا. يميل الأشخاص المحبطون من الودائع منخفضة الفائدة إلى البحث أولاً عن الأصول “المادية” الدائمة ، وعندها فقط عن الأدوات المالية ذات الطبيعة الافتراضية (مثل الأسهم).

هل يستحق الاستثمار في العقارات بعد الاضطرابات الوبائية وارتفاع الأسعار اللاحق لهذه الأصول؟ دعنا نحاول الإجابة على هذا السؤال ونلقي نظرة على أكثر أشكال الاستثمار في العقارات شيوعًا.

ترتفع أسعار المساكن في بلادنا بنحو 10٪ سنويًا. ومع ذلك ، قد تصل أيضًا إلى 20٪ ، كما هو الحال في Gdynia أو Sosnowiec أو Biaystok بين عامي 2020 و 2021.

بالطبع ، هناك أيضًا سنوات من انخفاض الأسعار (مثل ، على سبيل المثال ، بعد الأزمة العالمية في عام 2008) ، لكن الاتجاه تصاعدي نسبيًا.

يجب اعتبار معدل العائد حوالي 8-10 ٪ سنويًا قويًا جدًا ، مقارنة ، على سبيل المثال ، الودائع منخفضة الفائدة.

ومع ذلك ، فإن معظم الشقق التي يتم شراؤها بغرض الاستثمار ليست فارغة ، فإن إيجارها يجلب عائدًا منتظمًا آخر على الاستثمار.

الاستثمار في سوق العقارات ليس دائمًا ربحًا أكيدًا

ومع ذلك ، فإن الاستثمار في العقارات ليس بالأمر السهل. لن ترتفع أسعار المساكن إلى الأبد – يعتقد بعض الخبراء أننا نتعامل بالفعل مع فقاعة عقارات .

بالإضافة إلى ذلك ، لا يستثمر الكثير من الناس بالنقد ، ولكن بالأموال المقيدة ، والتي في حالة حدوث زيادة أخرى في أسعار الفائدة قد تلغي الربح.

بالإضافة إلى ذلك ، فإن شراء شقة والعناية بها يتطلب وقتًا ومعرفة وخبرة. تحتاج الشقق إلى التجديد بانتظام ، ولن يجد المستأجرون أنفسهم بمفردهم.

على الرغم من هذه الصعوبات – يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات شكلاً مثيرًا للاهتمام لاستثمار مدخراتك. دعنا نتحقق من 7 طرق مختلفة للمستثمر.

من الباطن ، أو كيف لا تشتري ، ولكن لكسب

الاستثمار في العقارات له أسماء عديدة – بالإضافة إلى اختيار شقة أو مبنى في موقع مناسب – يجب عليك إعداد استراتيجية مناسبة.

أولهما مريح للغاية لدرجة أنه إذا تم استخدامه ، فلا داعي لشراء عقارات. لذلك فهو خيار ممتاز للأشخاص الذين ليس لديهم الكثير من رأس المال.

نحن نتحدث عن التأجير من الباطن ، أي استئجار شقة من أجل تأجيرها لشخص آخر بسعر أعلى.

من الممكن أن نقوم “بتعديل” عقار معين بشكل صحيح ، وبفضل ذلك سنتمكن من تحصيل إيجار أعلى. أسلوب المستثمر هذا ممكن ، بالطبع ، فقط عندما نتفق مع المالك على التجديد وإمكانية تأجير الزوايا الأربع من الباطن لمستأجرين آخرين .

يجب تضمين هذه الأحكام في عقد الإيجار حتى لا يكون هناك سوء فهم في هذا الشأن.

يعتبر التأجير من الباطن أكثر منطقية في سياق الإيجار قصير الأجل ، والذي سيسمح بمعدل عائد أعلى بكثير. حتى أن بعض الأشخاص يؤجرون عشرات الشقق من الباطن أو نحو ذلك – فنحن نتعامل مع شركة كبيرة حقًا.

ومع ذلك ، تم التحقق من ربحيتها بوحشية من قبل الوباء ، عندما ضعفت الإيجارات قصيرة الأجل تمامًا.

شراء عقارات للتأجير طويل الأمد

عندما لا نريد تأجير عقار لشخص ما من الباطن ، ولكننا نكتسب فقط المبلغ الكامل من الإيجار ونعتمد على زيادة سعر العقار ، يتعين علينا شراء واحدة.

لسوء الحظ ، أصبح أسلوب المستثمر هذا شائعًا جدًا (على سبيل المثال بفضل أنواع مختلفة من الأسعار عبر الإنترنت) بحيث يمكن أن تختفي الشقق من السوق بعد 15 دقيقة من وضع الإعلان … بالإضافة إلى ذلك ، عادة ما يكون المشتري رجلًا يأتي لتفقد شقة مع النقود في جيبه.

في مثل هذه الظروف ، من الصعب العثور على أربع زوايا مثيرة للاهتمام ، خاصة إذا أردنا أيضًا استخدام الرهن العقاري … ومع ذلك ، يعمل المطورون بكامل طاقتهم ، لذلك إذا لم نتمكن من العثور على أي شيء مثير للاهتمام في السوق الثانوية ، فلدينا دائمًا السوق الأولية.

غالبًا ما تكون الشقة التي تم شراؤها بهذه الطريقة مخصصة للتأجير طويل الأجل.

هذا الحل مناسب لأن العقود عادة ما يتم توقيعها لمدة عام على الأقل ، لذلك لا يتعين علينا البحث بنشاط عن المستأجرين.

ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الشقة التي تم تجديدها ستولد تكاليف وقد تحدث مشاكل مع المستأجرين المزعجين .

بالإضافة إلى ذلك ، في بعض الأشهر ستكون الشقة فارغة ، والطلب على الإيجار ليس مرتفعًا دائمًا (كما هو الحال في جائحة 2020) ، لذا فإن العثور على مستأجر بسرعة في موقع عقاري ضعيف لا يجب أن يكون بهذه السهولة. 

يتم فرض ضريبة على إيجارات العقارات بنسبة 8.5 بالمائة.

تأجير العقارات لفترات قصيرة

يمنحك الإيجار طويل الأجل راحة البال ، ولكنه من ناحية أخرى لا يسمح لك “باستثمار” المبنى الذي تم شراؤه بالكامل.

سنستأجر شقة بمساحة 50 مترًا في مدينة كبيرة مقابل 2500 زلوتي بولندي شهريًا. بالإيجار اليومي يمكن تحقيق هذا المبلغ في 10 أيام .

بالطبع ، ليس كل شيء بهذه البساطة. يجب أن يكون العقار للإيجار قصير الأجل في موقع جذاب ، أي في وسط مدينة كبيرة أو وجهة سياحية.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك الكثير من المنافسة في هذا الجزء من الإيجارات ، مما يعني أن “الإشغال الكامل” لمبانينا يمكن أن يظل فقط في مجال الأحلام.

ما هي العوائق الأخرى مع هذا الشكل من الإيجارات؟

• الحاجة للبحث المستمر عن العملاء.
• خدمة العملاء – تسليم المفاتيح وتقديم المعلومات والشكاوى وما إلى ذلك.
• التنظيف بعد كل زيارة. ربما لن يكون ذلك ممكنًا بدون التعاون مع شركة تنظيف.
• أحداث غير متوقعة ستؤدي فعليًا إلى إعاقة العمل تمامًا. وخير مثال على ذلك هو الوباء الذي “قتل” سوق الإيجارات قصيرة الأجل لفترة من الوقت.

التقليب 

يتعلق التقليب بشراء عقار ليس في أفضل حالة (ولكن مع إمكانية) من أجل تجديده وبيعه لتحقيق ربح.

ربما تكون أوقات الزعانف الرائعة وراءنا.

قبل الزيادات السريعة في أسعار العقارات ، على سبيل المثال في لودز أو سيليزيا العليا ، كان البعض قادرين على البحث عن فتات مثيرة للاهتمام حقًا مقابل القليل من المال.

بعد التجديد المناسب وإعطاء المساحة دور علوي ، يمكن أن تكون معدلات العائد ثلاثة أرقام.

ومع ذلك ، لا تزال هناك فرص مثيرة للاهتمام في السوق ، وخاصة في مزادات المحضر أو ​​المزادات البلدية. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أننا عادة ما نلتقي بلاعبي الكرة والدبابيس الآخرين هناك ، لأنهم يخترقون سوق هذه العقارات تمامًا.

إذا قمنا ببيع العقار في غضون 5 سنوات من شرائه ، فسوف ندفع ضريبة دخل بنسبة 19٪ على الأرباح التي جنيتها من الصفقة.

الاستثمار في العقارات التجارية والأراضي

إذا لم تكن شققًا ، فربما تكون مباني تجارية أو أرضًا؟ هذه العقارات مخصصة للمستثمرين الذين لديهم محفظة أكثر ثراءً.

من الأفضل شراء الأرض بهدف بيعها بربح – لن يجلب لنا عقد الإيجار الكثير من الدخل. من المؤكد أنه من الأكثر أمانًا الاستثمار في قطع الأراضي ، فقد يرتفع سعرها (كما كان خلال الوباء) بسرعة.

ولسنا مضطرين لخوض أي معارك مع المكاتب كما في حالة الرغبة في زراعة قطع من الأرض. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه عندما لا نتمتع بوضع مزارع ، يمكننا بحرية شراء قطعة أرض زراعية تصل مساحتها إلى 0.30 هكتار فقط.

كان الوباء لطيفًا على بناء قطع الأراضي ، لكن لا يمكن قول الشيء نفسه بالنسبة للعقارات التجارية. العديد من الشركات إما توقفت عن العمل أو تحولت إلى العمل عن بعد.

أدى ذلك إلى هجر هائل للمساحات المكتبية.

من المحتمل أن يكون العمل عن بُعد عنصرًا دائمًا في واقعنا ، لذا فإن شراء عقارات تجارية (مكتبية) للإيجار لا طائل من ورائه.

خاصة عندما نريد دعمه برهن عقاري. قد يكون الحل الأفضل هو استئجار مرآب أو مبانٍ صغيرة ، على سبيل المثال ، مصففي الشعر الذين لا يستطيعون الانتقال بسهولة إلى العمل عن بُعد.

ضريبة الأملاك أعلى بكثير للمباني التجارية منها للمباني الخاصة.

تطوير التمويل الجماعي والاستثمار في الشقق الفندقية

شكل محدد من أشكال الاستثمار في العقارات هو التمويل المجتمعي لبناء المباني السكنية أو الفنادق. عندما يتم جمع العدد المناسب من المستثمرين ، تبدأ الشركة في تنفيذ المشروع.

الاتفاقات الموقعة مع المستثمرين وطريقة التسوية قد تكون ذات طبيعة مختلفة تمامًا. في بعض الحالات ، يتعهد مقاول المشروع بدفع فائدة سنوية على رأس المال المقترض منا.

يمكن أيضًا أن يكون تقسيمًا للأرباح من تأجير الغرف ، كما هو الحال في فنادق الشقق.

لذلك فهو في بعض الأحيان مجرد قرض بسيط يتم تقديمه للمطور. في هذه الحالة ، لا نشتري أي عقارات ، بل نكسب فقط من سداد الديون مع الفائدة.

ومع ذلك ، قد يؤدي هذا النوع من الاستثمار إلى تحويل العقارات إلينا كجزء من رأس المال المدفوع.

عادة ما تعدنا الشركات من قطاع الأعمال هذا بمعدلات عائد مواتية للغاية. ما عليك سوى أن تتذكر التكاليف المخفية وحقيقة أنه لا يلزم بناء العقار.

عندما يفلس المطور ، ستتم مصادرة أموالنا المستثمرة. تحدث مخاطر مماثلة مع سندات الشركات.

REITs – الاستثمار في الصناديق العقارية

طريقة أخرى للاستثمار في العقارات ، كما في حالة التأجير من الباطن ، لا تتطلب مشاركة رأس مال كبير جدًا من المستثمرين.

من الممكن تخصيص أموال في ما يسمى ب REITy (اختصار باللغة الإنجليزية لـ Real Estate Investment Trust).

ما هم؟ وهي صناديق استثمارية تمتلك آلاف العقارات وتربح من تأجير الشقق وبيعها بشكل فعال.

إنهم يعملون في شكل شركات مساهمة ، حتى نتمكن من شراء أسهمهم وبالتالي كسب زيادة أسعارهم. ما لم ينمو سوق العقارات بالطبع في فترة معينة.

لم يتم تشغيل صناديق الاستثمار العقاري في بلدنا بعد ، ولكن بفضل حساب الوساطة المناسب ، يمكننا الاستثمار ، على سبيل المثال ، في الصناديق العقارية الأمريكية .

واحد من هذه الصناديق ، من بين أمور أخرى شركة البرج الأمريكية. يمكن شراء أسهم REIT على منصات الوساطة المضمنة في تصنيفنا. في XTB ، لن ندفع أي عمولة على تداول الأسهم.

تحمل الأدوات المالية المعروضة ، خاصة تلك التي تتمتع برافعة مالية ، مخاطر التعرض لخسائر تزيد عن رأس المال المستثمر.

 اقرا ايضا : يجب على المديرين الماليين الاستثمار في التكنولوجيا

كيف تقيم ربحية الاستثمار في العقارات؟

يتطلب تحليل ربحية عائد الاستثمار معرفة مناسبة. ومع ذلك ، بمساعدة الصيغ ، يمكننا إجراء تقييم سريع لمعدل العائد المحتمل.

لنفترض أننا نريد توقع ربحية الاستثمار في الإيجارات طويلة الأجل بمساعدة الرهن العقاري. في هذه الحالة ، يمكنك استخدام صيغة عائد الاستثمار:

الربحية = (الإيجار × عدد الأشهر) / تكلفة شراء العقار × 100

يجدر افتراض أن عدد الأشهر التي سيتم تأجير الشقة فيها يبلغ عادة حوالي 10.5 شهرًا. نفترض أن المبنى قد يظل فارغًا لمدة 1.5 شهرًا بسبب التجديد أو عدم وجود مستأجر.

نحسب الإيجار على أنه الفرق بين الإيجار الذي يدفعه المستأجر والقسط الشهري للرهن.

الصيغة أعلاه هي واحدة من أبسط الطرق لحساب ربحية الاستثمار. إنه مفيد فقط في المرحلة الأولى من التحليل. يستخدم المستثمرون المتمرسون طرقًا أكثر تعقيدًا لتقييم معدل العائد.

مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات

الاستثمار في العقارات هو قضية واسعة جدا. ومع ذلك ، دعونا نحاول تقييمها ، مع سرد المزايا والعيوب الأكثر شيوعًا لهذا النوع من الاستثمار الرأسمالي.

سلبيات: 

1. العقارات أصل مادي ، لذلك عليك الاهتمام بحالتها . يؤدي الاهتمام بالمباني إلى تكاليف ويستغرق وقتًا طويلاً. الحل لهذا الموقف هو الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ، أي شكل من أشكال الاستثمار الافتراضي في العقارات.
2. هناك حاجة إلى الكثير من الموارد المالية للاستثمار ، حتى شقة صغيرة تعتبر حاليًا تكلفة كبيرة.
3. العقارات ليست من الأصول السائلة . في بعض الأحيان يكون من الضروري الانتظار عدة أشهر للمشتري أو البائع الذي يوافق على المعاملات بسعر مرضي بالنسبة لنا.
4. عادة ما نضطر إلى الانتظار سنوات عديدة للحصول على عائد على الاستثمار .
5. غالبًا ما تكون هناك حاجة إلى رهن عقاري لشراء عقار. مع زيادة أسعار الفائدة ، تزداد أقساط القرض ، الأمر الذي يقضي على عائد الاستثمار.
6. لكي تتداول العقارات بنجاح ، فأنت بحاجة إلى المعرفة والخبرة . يمكن للمبتدئين أن يخسروا هذا النوع من الاستثمار.
7. من المحتمل أن تظهر ضريبة مساحية في بلدنا في السنوات القادمة ، مما سيقلل من ربحية الاستثمار في العقارات.

فوائد:

1. العقارات أصل مادي ملموس يعطي بعض المستثمرين إحساسًا باليقين .
2. أسعار العقارات آخذة في الارتفاع على المدى الطويل . هذا له علاقة بفقدان القوة الشرائية للمال. العقارات ، مثل الذهب ، لها قيمتها.
3. الحد الأدنى من مخاطر انخفاض أسعار العقارات إلى الصفر ، كما هو الحال في حالة إفلاس شركة.
4. بالإضافة إلى بيع العقار بربح ، يمكننا كسب المال بشكل سلبي من تأجيره .
5. يمكن استخدام العقارات كضمان لقرض عقاري أو قرض نقدي ، وبفضل ذلك سنحصل على مبلغ أكبر من البنك.
6. معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري أقل ، على سبيل المثال ، على القروض النقدية .
7. العقار وظيفي يمكننا العيش فيه أو استخدامه بشتى الطرق كترميمه لزيادة قيمته. الأصول الافتراضية لا تقدم هذا الاحتمال.

مصادر:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/