不動産への投資は、資本投資の最も一般的な形態の 1 つです。低利の預金に不満を感じている人は、まず恒久的な「物理的な」資産を探し、次に仮想的な性質の金融商品 (株式など) を探す傾向があります。

パンデミックの混乱とそれに続くこれらの資産の価格上昇の後、不動産に投資する価値はありますか? この質問に答えて、不動産投資の最も一般的な形態を見てみましょう。

わが国の住宅価格は毎年約10％上昇しています。ただし、2020 年から 2021 年の間にグディニア、ソスノヴィエツ、ビアリストクの場合のように、20% に達する可能性もあります。

もちろん、何年にもわたって価格が下落することもありますが (たとえば、2008 年の世界的な危機の後など)、傾向は比較的上昇しています。

たとえば、低金利の預金と比較して、年率約 8 ～ 10% の収益率はかなり堅実であると見なす必要があります。

ただし、投資目的で購入されたアパートのほとんどは空ではなく、家賃は投資に対して別の定期的な利益をもたらします。

不動産市場への投資は必ずしも確実な利益とは限りません

しかし、不動産投資は簡単ではありません。住宅価格は永久に上昇するわけではありません – 一部の専門家は、すでに不動産バブルに対処していると考えています。

さらに、多くの人々は現金ではなく、金利がさらに上昇した場合に利益を打ち消す可能性のある限られた資金で投資します.

また、マンションを購入して管理するには、時間と知識と経験が必要です。アパートは定期的に改装する必要があり、テナントは決して一人ではありません。

これらの困難にもかかわらず、不動産への投資は、貯蓄を投資する興味深い形になる可能性があります。7つの異なる投資家のアプローチをチェックしてみましょう.

下請け、または買うのではなく稼ぐ方法

不動産への投資には多くの名前があります-適切な場所にあるアパートや建物を選択することに加えて、適切な戦略を準備する必要があります.

最初の 2 つはとても便利なので、これを使えば不動産を購入する必要はありません。そのため、資本があまりない人にとっては優れた選択肢です。

つまり、より高い価格で他の誰かに賃貸するためにアパートを借りることです。

特定の物件を正しく「調整」できる可能性があり、そのおかげでより高い賃料を請求できるようになります。もちろん、この投資家のアプローチは、リノベーションと四隅を他のテナントに転貸する可能性について家主と合意した場合にのみ可能です。

これらの規定は、問題に関する誤解が生じないように、リースに含める必要があります。

サブレットは、より高い収益率を可能にする短期リースのコンテキストでより理にかなっています。何人かは 12 ほどのアパートを転貸することさえあります。私たちは本当に大きな会社と取引しています。

しかし、短期賃貸料が完全に弱体化したとき、その収益性は疫病によって容赦なくチェックされました。

長期賃貸用不動産の購入

物件を誰かに転貸するのではなく、家賃の全額を取得し、物件価格の上昇に頼る場合は、物件を購入する必要があります。

残念ながら、この投資家の方法は非常に人気があり（たとえば、インターネット上のさまざまな種類の価格のおかげで）、広告が掲載されてから15分後にアパートが市場から消える可能性があります.ポケットにお金を入れてアパートを検査する。

このような状況では、特に住宅ローンも使用したい場合、興味深い四隅を見つけるのは困難です…ただし、開発者はフル稼働しているため、流通市場で興味深いものが見つからない場合は、常に市場のプライマリ。

ほとんどの場合、この方法で購入したアパートは長期賃貸用です。

このソリューションは、通常、少なくとも 1 年以上の契約が結ばれているため、積極的にテナントを探す必要がないため便利です。

ただし、マンションをリノベーションすると費用が発生することや、入居者のうるさいトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。

さらに、アパートが空室になる月もあり、（2020年のパンデミックのように）家賃の需要が常に高いとは限らないため、貧弱な不動産の場所でテナントをすばやく見つけることはそれほど簡単である必要はありません. 

不動産賃貸料に は 8.5% の税率が課されます。

不動産を短期間借りる

長期賃貸は安心感を与えてくれますが、一方で購入した建物をフルに「投資」することはできません。

大都市で50平米のアパートを月2,500PLNで借ります。日割り家賃なら、10日でこの金額を達成できます。

もちろん、すべてがそれほど単純なわけではありません。短期賃貸物件は魅力的な場所、つまり大都市や観光地の中心部にある必要があります。

また、賃料競争が激しく、「満室」は夢の世界です。

この形式のレンタルの他の欠点は何ですか?

• 常にクライアントを検索する必要があります。
• カスタマーサービス – 鍵の受け渡し、情報提供、苦情など
• 訪問のたびに掃除。清掃会社との連携がないと無理でしょう。
• 予期せぬ出来事は、実際にはビジネスを完全に後退させます。これの良い例は、短期レンタル市場をしばらく「殺した」パンデミックです。

フリッピング 

フリッピングとは、最良の状態ではない (しかし可能性はある) 物件を購入して、それを改装して利益を得るために売却することです。

おそらく、偉大な足ひれの時代は過ぎ去ったのでしょう。

ウッチやアッパー シレジアなどの不動産価格が急激に上昇する前は、わずかなお金で本当に興味深いパン粉を探すことができた人もいました。

適切なリノベーションを行い、スペースにロフトを与えると、返品率は 3 桁になる可能性があります。

しかし、特にレコード オークションや地方自治体のオークションでは、市場にはまだ興味深い機会があります。ただし、これらのプロパティの市場に完全に浸透しているため、通常、他のピンボールプレーヤーに会うことに注意してください。

購入から5年以内に物件を売却した場合、取引から得た利益に対して19％の所得税を支払います。

商業用不動産および土地への投資

アパートでなければ、商業ビルか土地か？これらのプロパティは、より裕福なポートフォリオを持つ投資家向けです。

利益を得て売却する目的で土地を購入することをお勧めします。リース契約ではあまり収入が得られません。土地の価格は（パンデミック時のように）急速に上昇する可能性があるため、土地の区画に投資する方が確かに安全です。

また、土地を開拓したい場合のように、オフィスと戦う必要はありません。また、農家でない場合、0.30ヘクタールの農地を自由に購入することができます。

パンデミックは、建物の区画には親切ですが、商業用不動産については同じことは言えません。多くの企業が倒産したり、リモートワークに切り替えたりしています。

これにより、オフィススペースの大規模な放棄が発生しました。

リモートワークは私たちの現実の永続的な要素である可能性が高いため、賃貸用の商業用 (オフィス) 不動産を購入することは無意味です.

特に住宅ローンでバックアップしたい場合。最善の解決策は、リモートワークに簡単に移行できない美容師などのために、ガレージや小さな施設を借りることです。

固定資産税は、個人の建物よりも商業用の建物の方がはるかに高くなります。

クラウドファンディングの開発とホテルアパートへの投資

不動産への投資の具体的な形態は、アパートやホテルの建設のためのコミュニティ ファイナンスです。適切な数の投資家が集まったら、会社はプロジェクトの実行を開始します。

投資家と締結された契約と決済方法は、まったく異なる性質のものである可能性があります。場合によっては、プロジェクト請負業者は、当社から借りた資本に対して年利を支払うことを約束します。

また、アパートメントホテルのように、部屋を貸し出すことによる利益の分配にもなり得ます。

そのため、開発者に与えられる単純なローンである場合もあります。この場合、私たちは不動産を購入せず、利子を付けて借金を返済することでのみ稼ぎます。

ただし、この種の投資では、払込資本の一部として不動産が当社に譲渡される場合があります。

この業種の企業は通常、非常に有利な収益率を約束してくれます。隠れたコストと、プロパティを構築する必要がないという事実だけを覚えておく必要があります。

デベロッパーが倒産すると、投資したお金は没収されます。社債でも同様のリスクが発生します。

REIT – 不動産ファンドへの投資

サブリースの場合のように、不動産に投資する別の方法は、投資家からの非常に大きな資本の参加を必要としません。

いわゆるREITy（リアルエステート・インベストメント・トラストの英語略）への資金配分が可能です。

彼らは何ですか？彼らは何千もの不動産を所有し、アパートを効果的に賃貸および販売することで利益を得る投資ファンドです。

彼らは合資会社の形で運営されているため、私たちは彼らの株式を購入して価格の上昇を得ることができます. もちろん、不動産市場が一定期間成長しない限り。

私たちの国ではREITはまだ開始されていませんが、適切な証券口座のおかげで、たとえば米国のREITに投資できます。

これらのファンドの 1 つは、とりわけ、アメリカン タワー コーポレーションです。REIT株式は、当社の格付けに含まれる証券会社のプラットフォームで購入できます。XTBでは、株式取引の手数料を一切支払いません。

提供される金融商品、特にレバレッジのあるものは、投資資本を超える損失にさらされるリスクを伴います。

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不動産投資の収益性をどのように評価していますか？

ROI収益性分析には、適切な知識が必要です。ただし、数式を使用すると、潜在的な収益率をすばやく評価できます。

住宅ローンを利用して長期賃貸に投資した場合の収益性を予測したいとします。この場合、ROI 式を使用できます。

収益性＝（家賃×月数）÷物件購入費×100

アパートを借りる月数は通常約10.5ヶ月と想定する価値があります。リニューアルやテナント不在により、1.5ヶ月程度空室となる場合を想定しております。

家賃は、入居者が支払う家賃と毎月の住宅ローンの支払いの差額として計算されます。

上記の式は、投資の収益性を計算する最も簡単な方法の 1 つです。これは、分析の初期段階でのみ役立ちます。洗練された投資家は、より洗練された方法で収益率を評価します。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資は非常に幅広い問題です。ただし、このタイプの設備投資の最も一般的な長所と短所をリストして、それらを評価してみましょう。

短所： 

1. 不動産は物的資産ですので、その状態を管理する必要があります。建物の手入れには費用がかかり、長い時間がかかります。この状況の解決策は、REITへの投資、つまり不動産への仮想投資の一形態です。
2. 投資には多くの財源が必要であり、現在、小さなアパートでも大きな出費と見なされています。
3. 不動産は流動資産ではありません。場合によっては、買い手または売り手が満足のいく価格での取引に同意するまで数か月待つ必要があります。
4. 通常、投資収益率を得るには何年も待たなければなりません。
5. 不動産の購入には住宅ローンが必要な場合が多いです。金利が上昇すると、ローンの支払いも増加し、投資収益率が低下します。
6. 不動産取引を成功させるためには、知識と経験が必要です。初心者は、この種の投資を失う可能性があります。
7. 今後数年間で地籍税が我が国に登場する可能性が高く、これにより不動産への投資の収益性が低下します。

利点：

1. 不動産は、一部の投資家に安心感を与える有形の物理的資産です。
2. 不動産価格は長期的に上昇傾向にあります。これは、お金の購買力の喪失と関係があります。不動産には、金と同じように価値があります。
3. 企業倒産のように、不動産価格がゼロになるリスクが少ない。
4. 不動産を売却して利益を得ることに加えて、賃貸することで受動的にお金を稼ぐことができます。
5. 不動産は、住宅ローンや現金ローンの担保として使用できます。これにより、銀行からより多くの金額を受け取ることができます。
6. 住宅ローンの金利は、たとえば現金ローンよりも低くなります。
7. プロパティは機能的であり、そこに住むことも、価値を高めるために復元するなど、さまざまな方法で使用することもできます。仮想資産はこの可能性を提供しません。

ソース:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/