Инвестиции в недвижимость являются одним из самых популярных видов вложения капитала. Люди, разочарованные низкопроцентными депозитами, склонны искать сначала постоянные «физические» активы, а только потом финансовые инструменты виртуального характера (например, акции ).

Стоит ли инвестировать в недвижимость после сбоев из-за пандемии и последующего подорожания этих активов? Попробуем ответить на этот вопрос и рассмотрим самые популярные формы инвестирования в недвижимость.

Цены на жилье в нашей стране растут примерно на 10% ежегодно. Однако он также может достичь 20%, как в случае с Гдыней, Сосновцем или Белостоком в период с 2020 по 2021 год.

Конечно, бывают и годы падения цен (как, например, после мирового кризиса 2008 года), но тенденция относительно восходящая.

Доходность около 8-10% годовых следует считать довольно солидной по сравнению, скажем, с низкопроцентными вкладами.

Однако большая часть квартир, которые покупаются с целью инвестиций, не пустуют, их аренда приносит очередной регулярный доход от инвестиций.

Инвестиции в рынок недвижимости — не всегда верная прибыль

Однако инвестировать в недвижимость непросто. Цены на жилье не будут расти вечно — некоторые эксперты считают, что мы уже имеем дело с пузырем на рынке недвижимости .

Кроме того, многие инвестируют не наличными, а ограниченными средствами, которые в случае дальнейшего повышения процентных ставок могут свести на нет прибыль.

Кроме того, покупка квартиры и уход за ней требуют времени, знаний и опыта. Квартиры нуждаются в регулярном ремонте, и жильцы никогда не останутся в одиночестве.

Несмотря на эти трудности, инвестиции в недвижимость могут стать интересной формой вложения ваших сбережений. Давайте рассмотрим 7 различных подходов инвесторов.

Субподрядчик, или как не купить, а заработать

Инвестирование в недвижимость имеет много названий — помимо выбора квартиры или здания в подходящем месте необходимо подготовить соответствующую стратегию.

Первые два настолько удобны, что если их использовать, то нет необходимости покупать недвижимость. Так что это отличный выбор для людей, у которых нет большого капитала.

Речь идет о субаренде, то есть сдаче квартиры в аренду для того, чтобы сдать ее кому-то еще по более высокой цене.

Возможно, мы правильно «настроим» ту или иную недвижимость, благодаря чему сможем взимать более высокую арендную плату. Такой подход инвестора возможен, конечно, только тогда, когда мы договоримся с арендодателем о ремонте и возможности сдачи четырех углов в субаренду другим арендаторам .

Эти положения должны быть включены в договор аренды, чтобы не возникало недопонимания по этому вопросу.

Субаренда имеет больше смысла в контексте краткосрочной аренды, что позволит получить гораздо более высокую норму прибыли. Некоторые люди даже сдают в субаренду дюжину квартир или около того — мы имеем дело с очень большой компанией.

Однако его рентабельность жестоко проверила эпидемия, когда краткосрочная рента полностью ослабла.

Покупка недвижимости для долгосрочной аренды

Когда мы не хотим сдавать недвижимость кому-то в субаренду, а только получаем полную сумму арендной платы и рассчитываем на рост цен на недвижимость, мы должны ее купить.

К сожалению, этот метод инвестора стал настолько популярен (например, благодаря разным видам цен в Интернете), что квартиры могут исчезнуть с рынка через 15 минут после размещения объявления… Кроме того, покупателем обычно является человек, который приходит осматривать квартиру с деньгами в кармане.

В таких условиях сложно найти интересные четыре угла, особенно если мы хотим еще и ипотекой воспользоваться… Однако застройщики работают на полную мощность, так что если на вторичном рынке не найдем ничего интересного, у нас всегда есть рынок первичен.

Чаще всего приобретаемая таким образом квартира предназначена для долгосрочной аренды.

Это решение удобно тем, что контракты обычно подписываются минимум на год, поэтому нам не нужно активно искать арендаторов.

Однако следует учитывать, что квартира с ремонтом потребует затрат и могут возникнуть проблемы с шумными жильцами .

Кроме того, несколько месяцев квартира будет пустовать, а спрос на аренду не всегда высок (как в условиях пандемии 2020 года), поэтому быстро найти арендатора в плохом районе недвижимости не так уж и просто. 

Аренда недвижимости облагается налогом в размере 8,5%.

Аренда недвижимости на короткий срок

Долгосрочная аренда дает вам душевное спокойствие, но с другой стороны не позволяет полностью «вложить» купленное здание.

Мы снимем квартиру площадью 50 квадратных метров в большом городе за 2500 злотых в месяц. При посуточной аренде эта сумма может быть достигнута за 10 дней .

Конечно, не все так просто. Недвижимость для краткосрочной аренды должна находиться в привлекательном месте, то есть в центре крупного города или в туристическом месте.

Кроме того, в этом сегменте арендной платы большая конкуренция, а значит, о «полной заселенности» наших помещений остается только мечтать.

Каковы другие недостатки этой формы аренды?

• Необходимость постоянного поиска клиентов.
• Обслуживание клиентов — передача ключей, предоставление информации, жалоб и т.д.
• Уборка после каждого посещения. Вероятно, это было бы невозможно без сотрудничества с клининговой компанией.
• Неожиданные события на самом деле полностью отбросят бизнес. Хороший пример тому — пандемия, которая на время «убила» рынок краткосрочной аренды.

листание 

Флиппинг — это покупка недвижимости не в лучшем состоянии (но с потенциалом), чтобы отремонтировать ее и продать с прибылью.

Возможно, времена великих ласт позади.

До стремительного роста цен на недвижимость, например, в Лодзи или Верхней Силезии, некоторые могли за небольшие деньги поискать действительно интересные крохи.

После надлежащего ремонта и придания пространству лофта процент возврата может быть трехзначным.

Тем не менее, на рынке все еще есть интересные возможности, особенно на аукционах пластинок или муниципальных аукционах. Однако следует отметить, что мы обычно встречаем там других игроков в пинбол, так как они полностью проникают на рынок этой недвижимости.

Если мы продадим недвижимость в течение 5 лет после ее покупки, мы будем платить подоходный налог по ставке 19% от прибыли, полученной вами от сделки.

Инвестиции в коммерческую недвижимость и землю

Если не квартиры, то коммерческие здания или земля? Эти свойства предназначены для инвесторов с более богатым портфелем.

Лучше покупать землю с целью ее выгодной продажи — договор аренды не принесет нам большого дохода. Безусловно, безопаснее инвестировать в участки земли, так как их цена (как это было во время пандемии) может быстро вырасти.

И никаких баталий с офисами, как в случае с желанием обрабатывать участки земли, нам не приходится. Также следует отметить, что когда у нас нет статуса фермера, мы можем свободно приобрести участок земли сельскохозяйственного назначения площадью всего 0,30 га.

Пандемия пощадила участки под застройку, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости. Многие компании либо закрылись, либо перешли на удаленную работу.

Это привело к массовому отказу от офисных помещений.

Удаленная работа, скорее всего, станет постоянной составляющей нашей реальности, поэтому покупать коммерческую (офисную) недвижимость в аренду бессмысленно.

Особенно когда мы хотим подкрепить это ипотекой. Лучшим решением будет аренда гаража или небольшого помещения, например, для парикмахеров, которые не могут легко перейти на удаленную работу.

Налог на недвижимость намного выше для коммерческих зданий, чем для частных зданий.

Развитие краудфандинга и инвестирование в гостиничные апартаменты

Специфической формой инвестиций в недвижимость является общественное финансирование строительства многоквартирных домов или гостиниц. Когда будет собрано необходимое количество инвесторов, компания приступит к реализации проекта.

Соглашения, заключенные с инвесторами, и способ расчетов могут носить совершенно разный характер. В некоторых случаях подрядчик проекта обязуется выплачивать ежегодные проценты на заимствованный у нас капитал.

Также это может быть разделение прибыли от сдачи комнат, как в апарт-отелях.

Так что иногда это просто кредит, предоставленный разработчику. При этом мы не покупаем никакой недвижимости, а только зарабатываем на погашении долгов с процентами.

Тем не менее, этот тип инвестиций может привести к тому, что недвижимость будет передана нам как часть оплаченного капитала.

Компании из этого направления бизнеса обычно обещают нам очень выгодные нормы прибыли. Вам нужно только помнить о скрытых затратах и ​​о том, что недвижимость не нужно строить.

Когда застройщик обанкротится, наши вложенные деньги будут конфискованы. Аналогичные риски возникают с корпоративными облигациями.

REIT — инвестирование в фонды недвижимости

Еще один способ инвестирования в недвижимость, как и в случае субаренды, не требует от инвесторов участия очень большого капитала.

Возможно размещение средств в так называемых REITy (англ. аббревиатура Real Estate Investment Trust ).

кто они такие? Это инвестиционные фонды, которые владеют тысячами объектов недвижимости и эффективно получают прибыль от сдачи в аренду и продажи квартир.

Они действуют в форме акционерных обществ, чтобы мы могли покупать их акции и тем самым зарабатывать на их росте. Если, конечно, рынок недвижимости не вырастет в какой-то период.

REIT еще не запущены в нашей стране, но благодаря подходящему брокерскому счету мы можем инвестировать, например, в американские REIT .

Одним из таких фондов, среди прочих, является American Tower Corporation. Акции REIT можно приобрести на брокерских площадках, включенных в наш рейтинг. В XTB мы не будем платить комиссию за торговлю акциями.

Предлагаемые финансовые инструменты, особенно с кредитным плечом, несут риск убытков, превышающих инвестированный капитал.

 Читайте также: Финансовые директора должны инвестировать в технологии

Как вы оцениваете доходность инвестиций в недвижимость?

Анализ рентабельности инвестиций требует соответствующих знаний. Однако с помощью формул мы можем быстро оценить потенциальную норму прибыли.

Предположим, мы хотим спрогнозировать доходность инвестиций в долгосрочную аренду с помощью ипотеки. В этом случае можно использовать формулу ROI:

Доходность = (арендная плата х количество месяцев) / стоимость покупки недвижимости х 100

Стоит предположить, что количество месяцев, на которое будет сдаваться квартира, обычно составляет около 10,5 месяцев. Мы предполагаем, что здание может пустовать 1,5 месяца из-за ремонта или отсутствия арендатора.

Мы рассчитываем арендную плату как разницу между арендной платой, которую платит арендатор, и ежемесячным платежом по ипотеке.

Приведенная выше формула является одним из самых простых способов расчета рентабельности инвестиций. Это полезно только на начальном этапе анализа. Искушенные инвесторы используют более изощренные методы оценки нормы прибыли.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — очень обширная тема. Однако попробуем их оценить, перечислив наиболее распространенные преимущества и недостатки данного вида вложения капитала.

минусы: 

1. Недвижимость — это физический актив, поэтому вы должны заботиться о его состоянии . Уход за зданиями требует затрат и занимает много времени. Выходом из этой ситуации является инвестирование в REIT, т.е. форма гипотетического инвестирования в недвижимость.
2. Для инвестиций необходимо много финансовых средств , даже небольшая квартира в настоящее время считается большой статьей расходов.
3. Недвижимость не является ликвидным активом . Иногда приходится ждать несколько месяцев, пока покупатель или продавец согласится на сделку по устраивающей нас цене.
4. Обычно нам приходится ждать много лет, чтобы получить возврат инвестиций .
5. Ипотека часто требуется для покупки недвижимости. По мере увеличения процентных ставок растут и платежи по кредиту , что убивает отдачу от инвестиций.
6. Чтобы успешно торговать недвижимостью, нужны знания и опыт . Новички могут потерять этот тип инвестиций.
7. Вполне вероятно, что в ближайшие годы в нашей стране появится кадастровый налог, который снизит доходность инвестиций в недвижимость.

преимущества:

1. Недвижимость является материальным активом, который дает некоторым инвесторам чувство уверенности .
2. Цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут . Это связано с потерей покупательной способности денег. Недвижимость, как и золото, имеет свою стоимость.
3. Минимальный риск падения цен на недвижимость до нуля , как в случае банкротства компании.
4. Помимо продажи недвижимости с прибылью, мы можем пассивно зарабатывать деньги на сдаче ее в аренду .
5. Недвижимость может быть использована в качестве залога для ипотеки или кредита наличными, благодаря чему мы получим большую сумму от банка .
6. Процентная ставка по ипотечным кредитам ниже, чем, например, по кредитам наличными .
7. Недвижимость функциональна, мы можем жить в ней или использовать ее по-разному, например, восстанавливая ее для увеличения ее стоимости. Виртуальные активы не дают такой возможности.

источники:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/