Gayrimenkul yatırımı, sermaye yatırımının en popüler biçimlerinden biridir. Düşük faizli mevduatlardan bıkan insanlar, önce kalıcı “fiziksel” varlıkları ve ancak o zaman sanal nitelikteki finansal araçları ( hisse senetleri gibi ) aramaya eğilimlidir .

Pandemi kesintileri ve ardından bu varlıkların fiyat artışından sonra gayrimenkule yatırım yapmaya değer mi? Bu soruyu cevaplamaya çalışalım ve gayrimenkul yatırımının en popüler biçimlerine bakalım.

Ülkemizde konut fiyatları her yıl yaklaşık %10 artmaktadır. Ancak 2020 ve 2021 yılları arasında Gdynia, Sosnowiec veya Bialystok örneğinde olduğu gibi %20’ye de ulaşabilir.

Tabii ki, yıllarca fiyat düşüşleri de var (örneğin, 2008’deki küresel krizden sonra), ancak eğilim nispeten yukarı.

Yıllık %8-10 civarında bir getiri oranı, örneğin düşük faizli mevduatlarla karşılaştırıldığında oldukça sağlam kabul edilmelidir.

Ancak yatırım amaçlı alınan dairelerin çoğu boş değil, kiraları da düzenli bir yatırım getirisi daha getiriyor.

Emlak piyasasına yatırım yapmak her zaman kesin bir kazanç değildir.

Ancak gayrimenkule yatırım yapmak kolay değil. Ev fiyatları sonsuza kadar artmayacak – bazı uzmanlar şimdiden bir emlak balonuyla karşı karşıya olduğumuza inanıyor .

Ek olarak, birçok kişi nakit ile değil, faiz oranlarının daha da artması durumunda kârı sıfırlayabilecek kısıtlı fonlarla yatırım yapar.

Ayrıca daire satın almak ve bakımını yapmak zaman, bilgi ve deneyim gerektirmektedir. Dairelerin düzenli olarak yenilenmesi gerekiyor ve kiracılar kendilerini asla yalnız bulamayacaklar.

Bu zorluklara rağmen – gayrimenkule yatırım yapmak, birikimlerinizi yatırmanın ilginç bir şekli olabilir. 7 farklı yatırımcı yaklaşımına göz atalım.

Taşeron veya nasıl satın alınmaz, ancak nasıl kazanılır

Gayrimenkul yatırımının pek çok adı vardır – uygun bir konumda bir daire veya bina seçmenin yanı sıra – uygun bir strateji hazırlamalısınız.

İlk ikisi o kadar uygundur ki, kullanılırsa emlak satın almaya gerek kalmaz. Bu nedenle, çok fazla sermayesi olmayan insanlar için mükemmel bir seçimdir.

Alt kiraya vermekten, yani bir daireyi başkasına daha yüksek fiyata kiralamak için kiralamaktan bahsediyoruz.

Belirli bir mülkü doğru bir şekilde “ayarlamamız” mümkündür, bu sayede daha yüksek bir kira talep edebileceğiz. Bu yatırımcı yaklaşımı elbette ancak ev sahibi ile tadilat ve dört köşeyi diğer kiracılara devretme olasılığı konusunda anlaştığımız takdirde mümkündür .

Konuyla ilgili yanlış anlaşılma olmaması için bu hükümlerin kira sözleşmesinde yer alması gerekir.

Alt kiralama, çok daha yüksek bir getiri oranı sağlayacak olan kısa vadeli bir kiralama bağlamında daha mantıklıdır. Hatta bazı insanlar bir düzine kadar daireyi kiraya verir – gerçekten büyük bir şirketle uğraşıyoruz.

Ancak kısa vadeli kiralar tamamen zayıflayınca karlılığı salgın tarafından acımasızca kontrol altına alındı.

Uzun vadeli kiralama için gayrimenkul satın alma

Bir mülkü başkasına devretmek istemediğimizde, sadece kiranın tamamını almak ve mülkün fiyat artışına güvenmek istediğimizde, bir mülk satın almak zorundayız.

Ne yazık ki, bu yatırımcı yöntemi o kadar popüler hale geldi (örneğin, İnternet’teki farklı fiyat türleri sayesinde), bir ilan verildikten 15 dakika sonra daireler piyasadan kaybolabilir … Ayrıca, alıcı genellikle gelen bir erkektir. cebinde Para olan bir daireyi incelemek.

Bu tür koşullarda ilginç dört köşe bulmak zor, özellikle de ipoteği de kullanmak istiyorsak … Ancak, geliştiriciler tam kapasite çalışıyor, bu nedenle ikincil piyasada ilginç bir şey bulamazsak, her zaman elimizde var. pazar birincil.

Çoğu zaman, bu şekilde satın alınan daire uzun süreli kiralama amaçlıdır.

Bu çözüm uygundur, çünkü sözleşmeler genellikle en az bir yıllık olarak imzalanır, bu nedenle aktif olarak kiracı aramamız gerekmez.

Ancak, yenilenmiş bir dairenin maliyet oluşturacağı ve gürültücü kiracılarla sorunlar yaşanabileceği unutulmamalıdır .

Ek olarak, bazı aylar daire boş olacak ve kira talebi her zaman yüksek değil (2020 pandemisinde olduğu gibi), bu nedenle kötü bir emlak konumunda hızlı bir şekilde kiracı bulmak o kadar kolay olmak zorunda değil. 

Gayrimenkul kiralamaları yüzde 8,5 oranında vergilendirilir .

Kısa süreler için gayrimenkul kiralamak

Uzun vadeli kiralama size gönül rahatlığı sağlar, ancak diğer yandan satın aldığınız binayı tam olarak “yatırım yapmanıza” izin vermez.

Aylık 2.500 PLN’ye büyük bir şehirde 50 metrekarelik bir daire kiralayacağız. Günlük kiralama ile bu miktara 10 günde ulaşılabilmektedir .

Tabii ki, her şey o kadar basit değil. Kısa süreli kiralama için mülk, çekici bir konumda, yani büyük bir şehrin veya turistik yerin merkezinde olmalıdır.

Ayrıca, bu kiralama segmentinde çok fazla rekabet var, bu da binalarımızın “dolu doluluğunun” ancak hayaller aleminde kalabileceği anlamına geliyor.

Bu kiralama şeklinin diğer sakıncaları nelerdir?

• Sürekli müşteri arama ihtiyacı.
• Müşteri hizmetleri – anahtarları teslim etme, bilgi sağlama, şikayetler vb.
• Her ziyaretten sonra temizlik. Muhtemelen bir temizlik şirketi ile işbirliği yapmadan mümkün olmazdı.
• Beklenmedik olaylar aslında işi tamamen aksatacaktır. Kısa dönem kiralama piyasasını bir süre “öldüren” pandemi buna güzel bir örnek.

saygısız 

Saygısız, en iyi durumda olmayan (ancak potansiyele sahip) bir mülkü yenilemek ve kar için satmak için satın almakla ilgilidir.

Belki de büyük paletlerin zamanları geride kaldı.

Gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı artışlardan önce, örneğin Lodz veya Yukarı Silezya’da, bazıları çok az parayla gerçekten ilginç kırıntılar arayabiliyordu.

Uygun bir tadilattan ve alana bir çatı katı verdikten sonra, iade oranları üç haneli olabilir.

Ancak piyasada, özellikle plak müzayedelerinde veya belediye müzayedelerinde hala ilginç fırsatlar var. Bununla birlikte, bu mülkler için pazara tamamen girdiklerinden, genellikle orada diğer langırt oyuncularıyla tanıştığımıza dikkat edilmelidir.

Mülkü satın aldıktan sonraki 5 yıl içinde satarsak, işlemden elde ettiğiniz kâr üzerinden %19 oranında gelir vergisi ödeyeceğiz.

Ticari gayrimenkul ve arazilere yatırım yapmak

Daireler değilse, belki ticari binalar veya arsa? Bu mülkler daha zengin bir portföye sahip yatırımcılar içindir.

Kârla satmak amacıyla arazi satın almak daha iyidir – bir kira sözleşmesi bize fazla gelir getirmeyecektir. Fiyatları (pandemi sırasında olduğu gibi) hızla yükselebileceğinden, arsalara yatırım yapmak kesinlikle daha güvenlidir.

Ve arazileri işlemek isteme durumunda olduğu gibi, ofislerle herhangi bir savaşa girmek zorunda değiliz. Ayrıca belirtmek gerekir ki, çiftçi statüsüne sahip olmadığımızda, sadece 0,30 hektarlık bir tarım arazisini ücretsiz olarak satın alabiliriz.

Pandemi arsalara iyi geldi ama ticari gayrimenkuller için aynı şey söylenemez. Birçok şirket ya iflas etti ya da uzaktan çalışmaya geçti.

Bu, ofis alanının büyük ölçüde terk edilmesine neden oldu.

Uzaktan çalışma, muhtemelen realitemizin kalıcı bir bileşeni olacak, bu nedenle kiralık ticari (ofis) gayrimenkul satın almak anlamsız.

Özellikle ipotek ile desteklemek istediğimizde. En iyi çözüm, örneğin uzaktan çalışmaya kolayca geçemeyen kuaförler için bir garaj veya küçük bir bina kiralamak olacaktır.

Emlak vergisi, ticari binalar için özel binalara göre çok daha yüksektir.

Kitle fonlaması geliştirmek ve otel dairelerine yatırım yapmak

Gayrimenkulde özel bir yatırım şekli, apartmanların veya otellerin inşası için topluluk finansmanıdır. Uygun sayıda yatırımcı toplandığında, şirket projeyi uygulamaya başlar.

Yatırımcılarla imzalanan anlaşmalar ve uzlaşma yöntemi tamamen farklı nitelikte olabilir. Bazı durumlarda, proje yüklenicisi bizden ödünç alınan sermaye için yıllık faiz ödemeyi taahhüt eder.

Apart otellerde olduğu gibi odaların kiraya verilmesinden elde edilen kârın bir bölümü de olabilir.

Yani bazen geliştiriciye verilen basit bir kredidir. Bu durumda herhangi bir gayrimenkul almıyoruz, sadece borçları faizle kapatarak kazanıyoruz.

Ancak, bu tür bir yatırım, ödenmiş sermayenin bir parçası olarak bize gayrimenkul devri ile sonuçlanabilir.

Bu iş kolundaki şirketler genellikle bize çok uygun getiri oranları vaat ediyor. Yalnızca gizli maliyetleri ve mülkün inşa edilmesine gerek olmadığı gerçeğini hatırlamanız gerekir.

Geliştirici iflas ettiğinde, yatırdığımız para kaybedilecek. Şirket tahvillerinde de benzer riskler ortaya çıkar.

GYO’lar – gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak

Taşınmaza yatırım yapmanın bir başka yolu da, alt kiralama durumunda olduğu gibi, yatırımcılardan çok büyük sermaye katılımını gerektirmez.

Sözde GYO’da ( Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İngilizce kısaltması ) fon tahsis etmek mümkündür.

Onlar neler? Binlerce mülk sahibi olan ve etkin bir şekilde daire kiralama ve satışından kar eden yatırım fonlarıdır.

Anonim şirket şeklinde faaliyet gösteriyorlar ki hisselerini satın alalım ve böylece fiyat artışını sağlayalım. Tabii emlak piyasası belli bir dönemde büyümezse.

GYO’lar ülkemizde henüz piyasaya sürülmedi ancak uygun bir aracılık hesabı sayesinde örneğin ABD GYO’larına yatırım yapabiliriz .

Bu fonlardan biri de American Tower Corporation’dır. Derecelendirmemizde yer alan aracılık platformlarında GYO hisseleri satın alınabilir . XTB’de hisse senedi alım satımı için herhangi bir komisyon ödemeyeceğiz.

Sunulan finansal araçlar, özellikle kaldıraçlı olanlar, yatırılan sermayeyi aşan kayıplara maruz kalma riski taşımaktadır.

 Ayrıca okuyun: CFO’lar teknolojiye yatırım yapmalı

Gayrimenkul yatırımının karlılığını nasıl değerlendiriyorsunuz?

ROI karlılık analizi, uygun bilgi gerektirir. Ancak, formüller yardımıyla potansiyel getiri oranını hızlı bir şekilde değerlendirebiliriz.

Bir ipotek yardımıyla uzun vadeli kiralamalara yatırım yapmanın karlılığını tahmin etmek istediğimizi varsayalım. Bu durumda, ROI formülünü kullanabilirsiniz:

Kârlılık = (kira x ay sayısı) / mülk satın alma maliyeti x 100

Dairenin kiralanacağı ay sayısının genellikle yaklaşık 10,5 ay olduğunu varsaymakta fayda var. Binanın tadilat veya kiracı olmaması nedeniyle 1,5 ay boş kalabileceğini varsayıyoruz.

Kirayı, kiracının ödediği kira ile aylık ipotek ödemesi arasındaki fark olarak hesaplıyoruz.

Yukarıdaki formül, bir yatırımın karlılığını hesaplamanın en basit yollarından biridir. Yalnızca analizin ilk aşamasında yararlıdır. Sofistike yatırımcılar, getiri oranını değerlendirmek için daha sofistike yöntemler kullanırlar.

Gayrimenkule yatırım yapmanın avantajları ve dezavantajları

Gayrimenkul yatırımı çok geniş bir konudur. Ancak, bu tür sermaye yatırımlarının en yaygın avantaj ve dezavantajlarını listeleyerek bunları değerlendirmeye çalışalım.

Eksileri: 

1. Gayrimenkul fiziksel bir varlıktır, bu nedenle durumuyla ilgilenmeniz gerekir . Binaların bakımı masraflı ve uzun zaman alıyor. Bu durumun çözümü ise GYO’lara yani varsayımsal bir gayrimenkul yatırım şekline yatırım yapmaktır.
2. Yatırım için çok fazla finansal kaynağa ihtiyaç var , şu anda küçük bir daire bile büyük bir masraf olarak görülüyor.
3. Gayrimenkul likit bir varlık değildir . Bazen, alıcı veya satıcının bizi tatmin edecek bir fiyattan işlem yapmayı kabul etmesi için birkaç ay beklemek gerekir.
4. Yatırım getirisi elde etmek için genellikle uzun yıllar beklememiz gerekir .
5. Bir mülk satın almak için genellikle bir ipotek gereklidir. Faiz oranları arttıkça, yatırım getirisini öldüren kredi ödemeleri de artar .
6. Gayrimenkul alım satımını başarılı bir şekilde yapabilmek için bilgi ve deneyime ihtiyacınız var . Yeni başlayanlar bu tür yatırımları kaybedebilir.
7. Önümüzdeki yıllarda ülkemizde emlak yatırımının karlılığını azaltacak bir kadastro vergisi çıkması muhtemeldir.

faydalar:

1. Gayrimenkul, bazı yatırımcılara kesinlik hissi veren somut bir fiziksel varlıktır .
2. Gayrimenkul fiyatları uzun vadede yükselişte . Bu, paranın satın alma gücünün kaybıyla ilgilidir. Gayrimenkulün de altın gibi bir değeri vardır.
3. Bir şirketin iflası durumunda olduğu gibi emlak fiyatlarının sıfıra düşme riskinin minimum olması .
4. Mülkü kârlı bir şekilde satmanın yanı sıra, kiraya vererek pasif olarak para kazanabiliriz .
5. Gayrimenkul, bir ipotek veya nakit kredi için teminat olarak kullanılabilir , bu sayede bankadan daha büyük bir miktar alacağız .
6. Mortgage kredilerindeki faiz oranı, örneğin nakit kredilerdekinden daha düşüktür .
7. Mülk işlevseldir, içinde yaşayabilir veya değerini artırmak için restore etmek gibi çeşitli şekillerde kullanabiliriz. Sanal varlıklar bu imkanı sunmaz.

kaynaklar:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/