Die Investition in Immobilien ist eine der beliebtesten Formen der Kapitalanlage. Menschen, die von niedrig verzinsten Einlagen frustriert sind, suchen zunächst nach dauerhaften „physischen“ Vermögenswerten und erst dann nach Finanzinstrumenten virtueller Natur (z. B. Aktien ).

Lohnt es sich, nach den pandemischen Störungen und dem anschließenden Preisanstieg dieser Vermögenswerte in Immobilien zu investieren? Versuchen wir diese Frage zu beantworten und schauen uns die beliebtesten Anlageformen in Immobilien an.

Die Immobilienpreise in unserem Land steigen jährlich um etwa 10%. Sie kann jedoch auch 20 % erreichen, wie im Fall von Gdynia, Sosnowiec oder Bialystok zwischen 2020 und 2021.

Natürlich gibt es auch Jahre mit Preisrückgängen (wie zB nach der Weltkrise 2008), aber die Tendenz ist relativ aufwärts gerichtet.

Eine Rendite von etwa 8-10 % pro Jahr sollte als ziemlich solide angesehen werden, verglichen mit beispielsweise niedrig verzinsten Einlagen.

Allerdings stehen die meisten Wohnungen, die zu Anlagezwecken gekauft werden, nicht leer, ihre Miete bringt eine weitere regelmäßige Rendite.

Investitionen in den Immobilienmarkt sind nicht immer ein sicherer Gewinn

Allerdings ist die Investition in Immobilien nicht einfach. Die Immobilienpreise werden nicht ewig steigen – einige Experten glauben, dass wir es bereits mit einer Immobilienblase zu tun haben .

Zudem investieren viele Menschen nicht mit Bargeld, sondern mit zweckgebundenen Mitteln, die bei einem weiteren Anstieg der Zinsen den Gewinn zunichte machen können.

Darüber hinaus erfordert der Kauf einer Wohnung und deren Pflege Zeit, Wissen und Erfahrung. Die Wohnungen müssen regelmäßig renoviert werden und die Mieter werden nie allein sein.

Trotz dieser Schwierigkeiten – die Investition in Immobilien kann eine interessante Form der Geldanlage sein. Schauen wir uns 7 verschiedene Anlegeransätze an.

Subunternehmer, oder wie man nicht kauft, sondern verdient

Das Investieren in Immobilien hat viele Namen – neben der Wahl einer Wohnung oder eines Gebäudes in geeigneter Lage muss eine entsprechende Strategie vorbereitet werden.

Die ersten beiden sind so praktisch, dass bei ihrer Verwendung keine Immobilien gekauft werden müssen. Es ist also eine ausgezeichnete Wahl für Menschen, die nicht über viel Kapital verfügen.

Die Rede ist von Untervermietung, also der Anmietung einer Wohnung, um diese zu einem höheren Preis weiterzuvermieten.

Es ist möglich, dass wir eine bestimmte Immobilie richtig „anpassen“, wodurch wir eine höhere Miete berechnen können. Diese Investorenansprache ist natürlich nur möglich, wenn wir uns mit dem Vermieter über die Renovierung und die Möglichkeit der Untervermietung der vier Ecken an andere Mieter einigen .

Diese Bestimmungen müssen in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit es zu keinen Missverständnissen kommt.

Sinnvoller ist eine Untervermietung im Rahmen einer Kurzzeitmiete, die eine deutlich höhere Rendite ermöglicht. Einige Leute vermieten sogar ein Dutzend Wohnungen oder so – wir haben es mit einem wirklich großen Unternehmen zu tun.

Seine Rentabilität wurde jedoch durch die Epidemie brutal gebremst, als die kurzfristigen Mieten vollständig geschwächt wurden.

Kauf von Immobilien zur langfristigen Miete

Wenn wir eine Immobilie nicht untervermieten, sondern nur die Miete in voller Höhe erwerben wollen und auf die Preissteigerung der Immobilie angewiesen sind, müssen wir eine kaufen.

Leider ist diese Anlegermethode so populär geworden (z. B. dank unterschiedlicher Preisarten im Internet), dass Wohnungen 15 Minuten nach einer Anzeige vom Markt verschwinden können … Außerdem ist der Käufer normalerweise ein Mann, der kommt mit Geld in der Tasche eine Wohnung zu inspizieren.

Unter solchen Bedingungen ist es schwierig, interessante vier Ecken zu finden, insbesondere wenn wir auch die Hypothek nutzen möchten … Die Entwickler arbeiten jedoch auf Hochtouren. Wenn wir also auf dem Sekundärmarkt nichts Interessantes finden, haben wir es immer der Markt primär.

Meistens ist die so gekaufte Wohnung zur Langzeitmiete bestimmt.

Diese Lösung ist praktisch, da die Verträge in der Regel für mindestens ein Jahr abgeschlossen werden und wir nicht aktiv nach Mietern suchen müssen.

Allerdings ist zu beachten, dass eine renovierte Wohnung Kosten verursacht und Probleme mit lauten Mietern auftreten können .

Außerdem steht die Wohnung einige Monate leer und die Mietnachfrage ist nicht immer hoch (wie in der Pandemie 2020), sodass es nicht so einfach sein muss, schnell einen Mieter in einer schlechten Immobilienlage zu finden. 

Immobilienmieten werden mit 8,5 Prozent besteuert.

Vermietung von Immobilien für kurze Zeiträume

Langfristige Mieten geben Ihnen Sicherheit, erlauben Ihnen aber andererseits nicht, das gekaufte Gebäude vollständig zu „investieren“.

Wir werden eine Wohnung von 50 Quadratmetern in einer Großstadt für 2.500 PLN pro Monat mieten. Bei einer Tagesmiete kann dieser Betrag in 10 Tagen erreicht werden .

Natürlich ist nicht alles so einfach. Das Objekt zur Kurzzeitmiete muss sich in attraktiver Lage befinden, d. h. im Zentrum einer Großstadt oder eines touristischen Ziels.

Zudem herrscht in diesem Mietpreissegment viel Konkurrenz, sodass die „Vollvermietung“ unserer Räumlichkeiten nur im Bereich der Träume bleiben kann.

Was sind die anderen Nachteile bei dieser Form der Vermietung?

• Die Notwendigkeit, ständig nach Kunden zu suchen.
• Kundendienst – Schlüsselübergabe, Auskunft, Reklamation etc.
• Reinigung nach jedem Besuch. Ohne die Zusammenarbeit mit einer Reinigungsfirma wäre das wahrscheinlich nicht möglich.
• Unerwartete Ereignisse werden das Geschäft tatsächlich vollständig zurückwerfen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Pandemie, die den Kurzzeitvermietungsmarkt für eine Weile „umgebracht“ hat.

umdrehen 

Beim Flipping geht es darum, eine Immobilie zu kaufen, die nicht im besten Zustand (aber mit Potenzial) ist, um sie zu renovieren und gewinnbringend zu verkaufen.

Vielleicht liegen die Zeiten der großen Flossen hinter uns.

Vor rasant steigenden Immobilienpreisen, zum Beispiel in Lodz oder Oberschlesien, konnte mancher für wenig Geld nach wirklich interessanten Krümeln suchen.

Nach einer fachgerechten Renovierung und einem Loft können die Renditen im dreistelligen Bereich liegen.

Allerdings gibt es noch interessante Chancen im Markt, insbesondere bei Rekordauktionen oder Kommunalversteigerungen. Allerdings ist zu beachten, dass wir dort meist auf andere Flipperspieler treffen, da diese den Markt für diese Eigenschaften komplett durchdringen.

Wenn wir die Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen, zahlen wir eine Einkommenssteuer von 19 % auf die Gewinne, die Sie aus der Transaktion erzielt haben.

Investitionen in gewerbliche Immobilien und Grundstücke

Wenn nicht Wohnungen, dann Gewerbebauten oder Grundstücke? Diese Immobilien sind für Investoren mit einem wohlhabenderen Portfolio.

Es ist besser, Land mit dem Ziel zu kaufen, es mit Gewinn zu verkaufen – ein Pachtvertrag bringt uns nicht viel Einkommen. Es ist sicherlich sicherer, in Grundstücke zu investieren, da deren Preis (wie während der Pandemie) schnell steigen kann.

Und wir müssen keine Schlachten mit Ämtern ausfechten, wie wenn es darum geht, Grundstücke bebauen zu wollen. Es sollte auch beachtet werden, dass wir, wenn wir nicht den Status eines Landwirts haben, ein Stück landwirtschaftliches Land von nur 0,30 Hektar frei kaufen können.

Die Pandemie war gut für Baugrundstücke, aber das Gleiche gilt nicht für Gewerbeimmobilien. Viele Unternehmen haben entweder ihr Geschäft aufgegeben oder sind auf Remote-Arbeit umgestiegen.

Dies führte zu einer massiven Aufgabe von Büroflächen.

Fernarbeit wird wahrscheinlich ein fester Bestandteil unserer Realität sein, daher ist der Kauf von gewerblichen (Büro-)Immobilien zur Miete sinnlos.

Vor allem, wenn wir es mit einer Hypothek absichern wollen. Die beste Lösung wäre die Anmietung einer Garage oder eines kleinen Raums, beispielsweise für Friseure, die nicht ohne Weiteres auf Fernarbeit umstellen können.

Die Grundsteuer ist für gewerbliche Gebäude viel höher als für private Gebäude.

Crowdfunding entwickeln und in Hotelapartments investieren

Eine besondere Form der Immobilienanlage ist die Gemeinschaftsfinanzierung für den Bau von Mehrfamilienhäusern oder Hotels. Wenn die entsprechende Anzahl von Investoren gesammelt ist, beginnt das Unternehmen mit der Umsetzung des Projekts.

Die mit den Anlegern abgeschlossenen Vereinbarungen und die Art der Abwicklung können völlig unterschiedlicher Natur sein. In einigen Fällen verpflichtet sich der Projektauftragnehmer, das von uns geliehene Kapital jährlich zu verzinsen.

Es kann sich auch um eine Teilung der Gewinne aus der Vermietung von Zimmern handeln, wie in Apartmenthotels.

Es handelt sich also manchmal nur um ein einfaches Darlehen an den Entwickler. In diesem Fall kaufen wir keine Immobilien, wir verdienen nur an der Tilgung von Schulden mit Zinsen.

Allerdings kann es bei dieser Art der Anlage dazu kommen, dass Immobilien als Teil des eingezahlten Kapitals auf uns übergehen.

Unternehmen aus dieser Branche versprechen uns in der Regel sehr günstige Renditen. Sie müssen nur an die versteckten Kosten denken und daran, dass die Immobilie nicht gebaut werden muss.

Wenn der Entwickler in Konkurs geht, verfällt unser investiertes Geld. Ähnliche Risiken treten bei Unternehmensanleihen auf.

REITs – Investieren in Immobilienfonds

Eine andere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, wie im Fall der Untervermietung, erfordert keine Beteiligung von sehr großem Kapital von Investoren.

Es besteht die Möglichkeit, Fonds in den sogenannten REITy (engl. Abkürzung für Real Estate Investment Trust ) zu investieren.

was sind Sie? Sie sind Investmentfonds, die Tausende von Immobilien besitzen und von der effektiven Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen profitieren.

Sie agieren in Form von Aktiengesellschaften, damit wir ihre Anteile kaufen und damit ihre Kurssteigerung verdienen können. Es sei denn natürlich, der Immobilienmarkt wächst in einem bestimmten Zeitraum.

REITs sind in unserem Land noch nicht auf den Markt gekommen, aber dank eines geeigneten Brokerage-Kontos können wir beispielsweise in US-REITs investieren .

Einer dieser Fonds ist unter anderem die American Tower Corporation. REIT- Anteile können auf den in unserem Rating enthaltenen Brokerage-Plattformen erworben werden. Bei XTB zahlen wir keine Provision für den Aktienhandel.

Die angebotenen Finanzinstrumente, insbesondere solche mit Hebelwirkung, bergen ein Verlustrisiko, das das investierte Kapital übersteigt.

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Wie beurteilen Sie die Rentabilität einer Investition in Immobilien?

Die ROI-Wirtschaftlichkeitsanalyse erfordert entsprechendes Wissen. Mit Hilfe von Formeln können wir jedoch schnell die potenzielle Rendite abschätzen.

Angenommen, wir möchten die Rentabilität einer Investition in langfristige Mieten mit Hilfe einer Hypothek vorhersagen. In diesem Fall können Sie die ROI-Formel verwenden:

Rentabilität = (Miete x Anzahl der Monate) / Immobilienkaufkosten x 100

Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Monate, für die die Wohnung vermietet wird, in der Regel etwa 10,5 Monate beträgt. Wir gehen davon aus, dass das Gebäude aufgrund von Renovierungsarbeiten oder fehlendem Mieter für 1,5 Monate leer stehen kann.

Wir berechnen die Miete aus der Differenz zwischen der Miete, die der Mieter zahlt, und der monatlichen Hypothekenzahlung.

Die obige Formel ist eine der einfachsten Möglichkeiten, die Rentabilität einer Investition zu berechnen. Es ist nur in der Anfangsphase der Analyse nützlich. Anspruchsvolle Anleger verwenden ausgefeiltere Methoden zur Bewertung der Rendite.

Vor- und Nachteile einer Investition in Immobilien

Die Investition in Immobilien ist ein sehr weit gefasstes Thema. Lassen Sie uns jedoch versuchen, sie zu bewerten und die häufigsten Vor- und Nachteile dieser Art der Kapitalanlage aufzulisten.

Nachteile: 

1. Immobilien sind physische Vermögenswerte, daher müssen Sie sich um ihren Zustand kümmern . Die Pflege der Gebäude verursacht Kosten und dauert lange. Die Lösung für diese Situation ist die Investition in REITs, also eine Form der hypothetischen Investition in Immobilien.
2. Für Investitionen werden viele finanzielle Mittel benötigt , selbst eine kleine Wohnung gilt derzeit als großer Kostenfaktor.
3. Immobilien sind keine liquiden Vermögenswerte . Manchmal ist es notwendig, mehrere Monate zu warten, bis der Käufer oder Verkäufer Transaktionen zu einem für uns zufriedenstellenden Preis zustimmt.
4. Normalerweise müssen wir viele Jahre warten, bis wir eine Rendite erzielen .
5. Für den Kauf einer Immobilie ist häufig eine Hypothek erforderlich. Wenn die Zinssätze steigen, steigen auch die Kreditzahlungen , was die Kapitalrendite schmälert.
6. Um erfolgreich mit Immobilien zu handeln, braucht man Wissen und Erfahrung . Anfänger können diese Art von Investition verlieren.
7. Es ist wahrscheinlich, dass in unserem Land in den kommenden Jahren eine Katastersteuer erhoben wird, die die Rentabilität von Investitionen in Immobilien verringern wird.

Vorteile:

1. Immobilien sind materielle Sachwerte, die manchen Anlegern ein Gefühl der Sicherheit geben .
2. Die Immobilienpreise steigen langfristig . Das hat mit dem Kaufkraftverlust des Geldes zu tun. Immobilien haben wie Gold ihren Wert.
3. Minimales Risiko, dass die Immobilienpreise auf Null fallen , wie im Falle einer Insolvenz eines Unternehmens.
4. Neben dem gewinnbringenden Verkauf der Immobilie können wir durch die Vermietung passiv Geld verdienen .
5. Immobilien können als Sicherheit für eine Hypothek oder ein Bardarlehen verwendet werden, wodurch wir einen größeren Betrag von der Bank erhalten .
6. Der Zinssatz für Hypothekendarlehen ist niedriger als beispielsweise für Barkredite .
7. Die Immobilie ist funktionstüchtig, wir können sie bewohnen oder anderweitig nutzen, z. B. wertsteigernd restaurieren. Virtuelle Assets bieten diese Möglichkeit nicht.

Quellen:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/