Invertir en bienes raíces es una de las formas más populares de inversión de capital. Las personas que se sienten frustradas con los depósitos a bajo interés tienden a buscar primero activos «físicos» permanentes y solo luego instrumentos financieros de naturaleza virtual (como acciones ).

¿Vale la pena invertir en bienes raíces después de las interrupciones por la pandemia y la posterior alza de precios de estos activos? Intentemos responder a esta pregunta y veamos las formas más populares de invertir en bienes raíces.

Los precios de la vivienda en nuestro país están aumentando alrededor de un 10% anual. No obstante, también puede llegar al 20%, como en el caso de Gdynia, Sosnowiec o Bialystok entre 2020 y 2021.

Por supuesto, también hay años de caídas de precios (como, por ejemplo, después de la crisis mundial de 2008), pero la tendencia es relativamente al alza.

Una tasa de rendimiento de alrededor del 8-10% anual debe considerarse bastante sólida, en comparación con, por ejemplo, los depósitos a bajo interés.

Sin embargo, la mayoría de los apartamentos que se compran con fines de inversión no están vacíos, su alquiler genera otro retorno regular de la inversión.

Invertir en el mercado inmobiliario no siempre es un beneficio seguro

Sin embargo, invertir en bienes raíces no es fácil. Los precios de las casas no subirán para siempre: algunos expertos creen que ya estamos lidiando con una burbuja inmobiliaria .

Además, muchas personas no invierten con efectivo, sino con fondos restringidos, que en caso de un nuevo aumento de las tasas de interés pueden anular la ganancia.

Además, comprar un apartamento y cuidarlo requiere tiempo, conocimiento y experiencia. Los apartamentos necesitan ser renovados regularmente y los inquilinos nunca se encontrarán solos.

A pesar de estas dificultades, invertir en bienes raíces puede ser una forma interesante de invertir sus ahorros. Veamos 7 enfoques de inversores diferentes.

Subcontratista, o cómo no comprar, sino ganar

Invertir en bienes raíces tiene muchos nombres, además de elegir un apartamento o edificio en una ubicación adecuada, debe preparar una estrategia adecuada.

Los dos primeros son tan convenientes que si se usan, no hay necesidad de comprar bienes raíces. Por lo que es una excelente opción para personas que no cuentan con mucho capital.

Hablamos del subarrendamiento, es decir, alquilar un piso para alquilárselo a otra persona a un precio superior.

Es posible que «ajustemos» correctamente una propiedad en particular, gracias a la cual podremos cobrar una renta más alta. Este enfoque inversor es posible, por supuesto, solo cuando acordamos con el propietario la renovación y la posibilidad de subarrendar las cuatro esquinas a otros inquilinos .

Estas disposiciones deben incluirse en el contrato de arrendamiento para que no haya malentendidos al respecto.

El subarrendamiento tiene más sentido en el contexto de un arrendamiento a corto plazo, lo que permitirá una tasa de rendimiento mucho más alta. Algunas personas incluso subarrendan una docena de apartamentos más o menos: estamos tratando con una empresa realmente grande.

Sin embargo, su rentabilidad se vio brutalmente frenada por la epidemia, cuando las rentas a corto plazo se debilitaron por completo.

Compra de bienes inmuebles para arrendamiento a largo plazo

Cuando no queremos subarrendar una propiedad a alguien, sino solo adquirir el monto total de la renta y confiar en el aumento del precio de la propiedad, tenemos que comprar una.

Desafortunadamente, este método inversor se ha vuelto tan popular (por ejemplo, gracias a los diferentes tipos de precios en Internet) que los apartamentos pueden desaparecer del mercado 15 minutos después de colocar un anuncio… Además, el comprador suele ser un hombre que viene para inspeccionar un apartamento con dinero en el bolsillo.

En tales condiciones es difícil encontrar cuatro esquinas interesantes, sobre todo si también queremos usar la hipoteca… Sin embargo, los promotores están trabajando a pleno rendimiento, por lo que si no encontramos nada interesante en el mercado secundario, siempre tenemos el mercado primario.

La mayoría de las veces, el apartamento comprado de esta manera está destinado al alquiler a largo plazo.

Esta solución es conveniente porque los contratos generalmente se firman por al menos un año, por lo que no tenemos que buscar inquilinos activamente.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que un piso reformado generará gastos y pueden surgir problemas con inquilinos ruidosos .

Además, algunos meses el piso estará vacío, y la demanda de alquiler no siempre es alta (como lo es en la pandemia de 2020), por lo que encontrar rápidamente un inquilino en una mala ubicación inmobiliaria no tiene por qué ser tan fácil. 

Los alquileres de bienes inmuebles están gravados al 8,5 por ciento.

Alquiler de inmuebles por periodos cortos

El alquiler a largo plazo le da tranquilidad, pero por otro lado no le permite «invertir» completamente el edificio comprado.

Alquilaremos un apartamento de 50 metros cuadrados en una gran ciudad por 2500 PLN al mes. Con la renta diaria, esta cantidad se puede lograr en 10 días .

Por supuesto, no todo es tan simple. La propiedad para alquiler a corto plazo debe estar en una ubicación atractiva, es decir, en el centro de una gran ciudad o destino turístico.

Además, existe mucha competencia en este segmento de alquileres, por lo que la «ocupación total» de nuestro local solo puede quedar en el reino de los sueños.

¿Cuáles son los otros inconvenientes de esta forma de alquiler?

• La necesidad de buscar constantemente clientes.
• Atención al cliente – entrega de llaves, información, reclamaciones, etc.
• Limpieza después de cada visita. Probablemente no sería posible sin la colaboración de una empresa de limpieza.
• Los eventos inesperados en realidad retrasarán completamente el negocio. Un buen ejemplo de ello es la pandemia que «mató» al mercado de alquileres de corta estancia durante un tiempo.

volteando 

Flipping se trata de comprar una propiedad que no está en las mejores condiciones (pero con potencial) para renovarla y venderla para obtener una ganancia.

Tal vez los tiempos de los grandes flippers hayan quedado atrás.

Ante los rápidos aumentos de los precios inmobiliarios, por ejemplo en Lodz o la Alta Silesia, algunos podían buscar migajas realmente interesantes por poco dinero.

Después de una renovación adecuada y de darle un desván al espacio, las tasas de retorno pueden ser de tres dígitos.

Sin embargo, todavía existen oportunidades interesantes en el mercado, especialmente en subastas de discos o subastas municipales. Sin embargo, cabe señalar que normalmente nos encontramos allí con otros jugadores de pinball, ya que penetran por completo en el mercado de estas propiedades.

Si vendemos la propiedad dentro de los 5 años posteriores a la compra, pagaremos el impuesto sobre la renta al 19% sobre las ganancias que obtuvo de la transacción.

Invertir en bienes raíces comerciales y terrenos

Si no son apartamentos, ¿tal vez edificios comerciales o terrenos? Estas propiedades son para inversores con una cartera más rica.

Es mejor comprar un terreno con el objetivo de venderlo con ganancias: un contrato de arrendamiento no nos traerá muchos ingresos. Sin duda, es más seguro invertir en terrenos, ya que su precio (como lo fue durante la pandemia) puede subir rápidamente.

Y no tenemos que dar batallas con oficinas, como en el caso de querer cultivar terrenos. También cabe señalar que cuando no tenemos la condición de agricultor, podemos adquirir libremente un terreno agrícola de tan solo 0,30 hectáreas.

La pandemia ha sido amable con las parcelas edificables, pero no se puede decir lo mismo de las propiedades comerciales. Muchas empresas han cerrado o se han pasado al trabajo remoto.

Esto resultó en un abandono masivo del espacio de oficinas.

Es probable que el trabajo remoto sea un componente permanente de nuestra realidad, por lo que comprar bienes raíces comerciales (oficinas) para alquilar no tiene sentido.

Sobre todo cuando queremos respaldarlo con una hipoteca. La mejor solución sería alquilar un garaje o un local pequeño para, por ejemplo, peluqueros que no pueden hacer la transición fácilmente al trabajo remoto.

El impuesto a la propiedad es mucho más alto para los edificios comerciales que para los edificios privados.

Desarrollar el crowdfunding e invertir en apartamentos hoteleros

Una forma específica de inversión en bienes inmuebles es la financiación comunitaria para la construcción de edificios de apartamentos u hoteles. Cuando se reúne el número apropiado de inversores, la empresa comienza a implementar el proyecto.

Los acuerdos firmados con los inversores y el método de liquidación pueden ser de una naturaleza completamente diferente. En algunos casos, el contratista del proyecto se compromete a pagar intereses anuales sobre el capital prestado por nosotros.

También puede ser una división de utilidades por el alquiler de habitaciones, como en los apartahoteles.

Entonces, a veces es solo un simple préstamo otorgado al desarrollador. En este caso, no compramos ningún inmueble, solo ganamos pagando deudas con intereses.

Sin embargo, este tipo de inversión puede dar lugar a que se nos transfieran bienes inmuebles como parte del capital desembolsado.

Las empresas de esta línea de negocio suelen prometernos tasas de retorno muy favorables. Solo necesita recordar los costos ocultos y el hecho de que la propiedad no necesita ser construida.

Cuando el desarrollador quiebre, nuestro dinero invertido se perderá. Riesgos similares ocurren con los bonos corporativos.

REIT – invertir en fondos inmobiliarios

Otra forma de invertir en bienes raíces, como en el caso del subarrendamiento, no requiere la participación de un capital muy grande por parte de los inversores.

Es posible destinar fondos en los llamados REITy (abreviatura en inglés de Real Estate Investment Trust ).

¿Qué son? Son fondos de inversión que poseen miles de propiedades y se benefician del alquiler y venta de pisos de manera efectiva.

Operan en forma de sociedades anónimas, para que podamos comprar sus acciones y así ganar su aumento de precio. A menos, por supuesto, que el mercado inmobiliario crezca en un período determinado.

Los REIT aún no se han lanzado en nuestro país, pero gracias a una cuenta de corretaje adecuada, podemos invertir, por ejemplo, en REIT estadounidenses .

Uno de estos fondos, entre otros, es American Tower Corporation. Las acciones REIT se pueden comprar en las plataformas de corretaje incluidas en nuestra calificación. En XTB, no pagaremos ninguna comisión por el comercio de acciones.

Los instrumentos financieros ofrecidos, especialmente aquellos con apalancamiento, conllevan un riesgo de exposición a pérdidas superiores al capital invertido.

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¿Cómo evalúa la rentabilidad de invertir en bienes raíces?

El análisis de rentabilidad del ROI requiere un conocimiento adecuado. Sin embargo, con la ayuda de fórmulas, podemos evaluar rápidamente la tasa de rendimiento potencial.

Supongamos que queremos predecir la rentabilidad de invertir en alquileres a largo plazo con la ayuda de una hipoteca. En este caso, puede utilizar la fórmula ROI:

Rentabilidad = (alquiler x número de meses) / costo de compra de la propiedad x 100

Vale la pena suponer que el número de meses por los que se alquilará el apartamento suele ser de unos 10,5 meses. Suponemos que el edificio puede permanecer vacío durante 1,5 meses debido a la renovación o la ausencia de un inquilino.

Calculamos el alquiler como la diferencia entre el alquiler que paga el inquilino y el pago mensual de la hipoteca.

La fórmula anterior es una de las formas más sencillas de calcular la rentabilidad de una inversión. Sólo es útil en la etapa inicial de análisis. Los inversores sofisticados utilizan métodos más sofisticados para evaluar la tasa de rendimiento.

Ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces es un tema muy amplio. Sin embargo, intentemos evaluarlos, enumerando las ventajas y desventajas más comunes de este tipo de inversión de capital.

contras: 

1. Los bienes inmuebles son un activo físico, por lo que hay que cuidar su estado . Cuidar los edificios genera costos y lleva mucho tiempo. La solución a esta situación es invertir en REITs, es decir, una forma de inversión hipotética en bienes inmuebles.
2. Se necesitan muchos recursos financieros para la inversión , incluso un apartamento pequeño se considera actualmente un gran gasto.
3. Los bienes raíces no son un activo líquido . A veces es necesario esperar varios meses para que el comprador o el vendedor acepten transacciones a un precio satisfactorio para nosotros.
4. Por lo general, tenemos que esperar muchos años para obtener un retorno de la inversión .
5. A menudo se requiere una hipoteca para comprar una propiedad. A medida que aumentan las tasas de interés, también lo hacen los pagos de préstamos , lo que acaba con el retorno de la inversión.
6. Para comercializar bienes raíces con éxito, necesita conocimiento y experiencia . Los principiantes pueden perder este tipo de inversión.
7. Es probable que en los próximos años aparezca en nuestro país un impuesto catastral, que reducirá la rentabilidad de invertir en inmuebles.

beneficios:

1. Los bienes inmuebles son un activo físico tangible que da a algunos inversores una sensación de certeza .
2. Los precios inmobiliarios están en aumento en el largo plazo . Esto tiene que ver con la pérdida del poder adquisitivo del dinero. Los bienes inmuebles, como el oro, tienen su valor.
3. Mínimo riesgo de que los precios inmobiliarios caigan a cero , como en el caso de quiebra de una empresa.
4. Además de vender la propiedad con una ganancia, podemos ganar dinero pasivamente alquilándola .
5. Los bienes inmuebles se pueden utilizar como garantía para una hipoteca o un préstamo en efectivo, gracias al cual obtendremos una cantidad mayor del banco .
6. El tipo de interés de los préstamos hipotecarios es inferior al de, por ejemplo, los préstamos en efectivo .
7. El inmueble es funcional, podemos habitarlo o utilizarlo de diversas formas, como restaurarlo para aumentar su valor. Los activos virtuales no ofrecen esta posibilidad.

fuentes:

https://www.expander.pl/informe-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/