Investire nel settore immobiliare è una delle forme più popolari di investimento di capitale. Le persone frustrate dai depositi a basso interesse tendono a cercare prima beni “fisici” permanenti e solo successivamente strumenti finanziari di natura virtuale (come le azioni ).

Vale la pena investire nel settore immobiliare dopo le interruzioni dovute alla pandemia e il conseguente aumento dei prezzi di questi asset? Proviamo a rispondere a questa domanda e diamo un’occhiata alle forme più popolari di investimento nel settore immobiliare.

I prezzi delle case nel nostro paese stanno aumentando di circa il 10% all’anno. Tuttavia, potrebbe anche raggiungere il 20%, come nel caso di Gdynia, Sosnowiec o Bialystok tra il 2020 e il 2021.

Certo, ci sono anche anni di calo dei prezzi (come, ad esempio, dopo la crisi globale del 2008), ma la tendenza è relativamente al rialzo.

Un tasso di rendimento intorno all’8-10% annuo dovrebbe essere considerato piuttosto solido, rispetto, ad esempio, ai depositi a basso interesse.

Tuttavia, la maggior parte degli appartamenti acquistati a scopo di investimento non sono vuoti, il loro affitto porta un altro regolare ritorno sull’investimento.

Investire nel mercato immobiliare non è sempre un guadagno sicuro

Tuttavia, investire nel settore immobiliare non è facile. I prezzi delle case non saliranno per sempre: alcuni esperti ritengono che abbiamo già a che fare con una bolla immobiliare .

Inoltre, molte persone non investono in contanti, ma con fondi vincolati, che in caso di ulteriore aumento dei tassi di interesse possono annullare il profitto.

Inoltre, acquistare un appartamento e prendersene cura richiede tempo, conoscenza ed esperienza. Gli appartamenti hanno bisogno di essere rinnovati regolarmente e gli inquilini non si ritroveranno mai soli.

Nonostante queste difficoltà, investire nel settore immobiliare può essere una forma interessante di investimento dei propri risparmi. Diamo un’occhiata a 7 diversi approcci degli investitori.

Subappaltatore, o come non comprare, ma guadagnare

Investire nel settore immobiliare ha molti nomi – oltre a scegliere un appartamento o un edificio in una posizione adatta – devi preparare una strategia adeguata.

I primi due sono così convenienti che se vengono utilizzati, non è necessario acquistare immobili. Quindi è una scelta eccellente per le persone che non hanno molto capitale.

Stiamo parlando del subaffitto, cioè dell’affitto di un appartamento per poterlo affittare a qualcun altro ad un prezzo più alto.

È possibile che “adatteremo” correttamente una determinata proprietà, grazie alla quale saremo in grado di addebitare un affitto più elevato. Questo approccio dell’investitore è possibile, ovviamente, solo quando si concorda con il proprietario la ristrutturazione e la possibilità di subaffittare i quattro angoli ad altri inquilini .

Queste disposizioni devono essere incluse nel contratto di locazione in modo che non vi siano malintesi in merito.

Il subaffitto ha più senso nel contesto di un contratto di locazione a breve termine, che consentirà un tasso di rendimento molto più elevato. Alcune persone subaffittano anche una dozzina di appartamenti o giù di lì: abbiamo a che fare con un’azienda davvero grande.

Tuttavia, la sua redditività è stata brutalmente frenata dall’epidemia, quando gli affitti a breve termine sono stati completamente indeboliti.

Acquisto di immobili per locazione a lungo termine

Quando non vogliamo subaffittare un immobile a qualcuno, ma solo acquisire l’intero importo dell’affitto e fare affidamento sull’aumento del prezzo dell’immobile, dobbiamo acquistarne uno.

Sfortunatamente, questo metodo di investimento è diventato così popolare (ad esempio grazie a diversi tipi di prezzi su Internet) che gli appartamenti possono scomparire dal mercato 15 minuti dopo l’inserimento di un annuncio … Inoltre, l’acquirente è solitamente un uomo che viene ispezionare un appartamento con i soldi in tasca.

In tali condizioni è difficile trovare quattro angoli interessanti, soprattutto se vogliamo utilizzare anche il mutuo… Tuttavia, gli sviluppatori stanno lavorando a pieno regime, quindi se non riusciamo a trovare nulla di interessante nel mercato secondario, abbiamo sempre il mercato primario.

Molto spesso, l’appartamento acquistato in questo modo è destinato al noleggio a lungo termine.

Questa soluzione è conveniente perché i contratti sono solitamente firmati per almeno un anno, quindi non dobbiamo cercare attivamente gli inquilini.

Tuttavia, va notato che un appartamento ristrutturato genererà costi e potrebbero verificarsi problemi con inquilini rumorosi .

Inoltre, alcuni mesi l’appartamento sarà vuoto e la domanda di affitto non è sempre alta (come lo è stata nella pandemia del 2020), quindi trovare rapidamente un inquilino in una posizione immobiliare scadente non deve essere così facile. 

Gli affitti immobiliari sono tassati all’8,5%.

Affitto immobiliare per brevi periodi

L’affitto a lungo termine ti dà tranquillità, ma d’altra parte non ti permette di “investire” completamente l’immobile acquistato.

Affitteremo un appartamento di 50 metri quadrati in una grande città per PLN 2.500 al mese. Con l’affitto giornaliero, questo importo può essere raggiunto in 10 giorni .

Certo, non tutto è così semplice. L’immobile da affittare a breve termine deve trovarsi in una posizione attrattiva, ovvero nel centro di una grande città o meta turistica.

Inoltre, c’è molta concorrenza in questo segmento degli affitti, il che significa che la “piena occupazione” dei nostri locali non può che rimanere nel regno dei sogni.

Quali sono gli altri svantaggi di questa forma di noleggio?

• La necessità di cercare costantemente clienti.
• Servizio clienti – consegna chiavi, informazioni, reclami, ecc.
• Pulizia dopo ogni visita. Probabilmente non sarebbe possibile senza collaborare con un’impresa di pulizie.
• Gli eventi imprevisti ridurranno completamente l’attività. Ne è un buon esempio la pandemia che ha “ucciso” per un po’ il mercato degli affitti a breve termine.

capovolgere 

Il flipping riguarda l’acquisto di un immobile che non è nelle migliori condizioni (ma con potenziale) per ristrutturarlo e venderlo con profitto.

Forse i tempi delle grandi pinne sono passati.

Prima dei rapidi aumenti dei prezzi degli immobili, ad esempio a Lodz o in Alta Slesia, alcuni riuscivano a cercare briciole davvero interessanti per pochi soldi.

Dopo un’adeguata ristrutturazione e dando allo spazio un soppalco, i tassi di restituzione possono essere a tre cifre.

Tuttavia, ci sono ancora interessanti opportunità sul mercato, soprattutto nelle aste di record o nelle aste comunali. Tuttavia, va notato che di solito incontriamo altri giocatori di flipper lì, poiché penetrano completamente nel mercato di queste proprietà.

Se vendiamo la proprietà entro 5 anni dall’acquisto, pagheremo l’imposta sul reddito al 19% sui profitti che hai realizzato dalla transazione.

Investire in immobili commerciali e terreni

Se non appartamenti, forse edifici commerciali o terreni? Queste proprietà sono per gli investitori con un portafoglio più ricco.

È meglio acquistare un terreno con l’obiettivo di venderlo con profitto: un contratto di locazione non ci porterà molti guadagni. È sicuramente più sicuro investire in appezzamenti di terreno, poiché il loro prezzo (come lo era durante la pandemia) può salire rapidamente.

E non dobbiamo combattere battaglie con gli uffici, come nel caso di voler coltivare appezzamenti di terra. Va anche notato che quando non abbiamo lo status di agricoltore, possiamo acquistare liberamente un pezzo di terreno agricolo di soli 0,30 ettari.

La pandemia è stata gentile con i terreni edificabili, ma lo stesso non si può dire per gli immobili commerciali. Molte aziende hanno cessato l’attività o sono passate al lavoro da remoto.

Ciò ha comportato un massiccio abbandono degli spazi per uffici.

È probabile che il lavoro a distanza sia una componente permanente della nostra realtà, quindi l’acquisto di immobili commerciali (uffici) in affitto è inutile.

Soprattutto quando vogliamo sostenerlo con un mutuo. La soluzione migliore sarebbe quella di affittare un garage o un piccolo locale per, ad esempio, i parrucchieri che non possono facilmente passare al lavoro da remoto.

L’imposta sulla proprietà è molto più alta per gli edifici commerciali che per gli edifici privati.

Sviluppare il crowdfunding e investire in appartamenti d’albergo

Una forma specifica di investimento nel settore immobiliare è il finanziamento comunitario per la costruzione di condomini o alberghi. Quando viene raccolto il numero appropriato di investitori, l’azienda inizia a realizzare il progetto.

Gli accordi firmati con gli investitori e il metodo di regolamento possono essere di natura completamente diversa. In alcuni casi, il contraente del progetto si impegna a pagare un interesse annuo sul capitale preso in prestito da noi.

Può anche essere una divisione dei profitti derivanti dall’affitto di stanze, come negli hotel con appartamenti.

Quindi a volte è solo un semplice prestito dato allo sviluppatore. In questo caso non acquistiamo immobili, guadagniamo solo saldando i debiti con gli interessi.

Tuttavia, questo tipo di investimento può comportare il trasferimento di immobili a noi come parte del capitale versato.

Le aziende di questo settore di solito ci promettono tassi di rendimento molto favorevoli. Devi solo ricordare i costi nascosti e il fatto che la proprietà non ha bisogno di essere costruita.

Quando lo sviluppatore va in bancarotta, i nostri soldi investiti andranno persi. Rischi simili si verificano con le obbligazioni societarie.

REIT – investire in fondi immobiliari

Un altro modo di investire nel settore immobiliare, come nel caso della sublocazione, non richiede la partecipazione di capitali molto ingenti da parte degli investitori.

È possibile allocare fondi nel cosiddetto REITy (abbreviazione inglese di Real Estate Investment Trust ).

quali sono? Sono fondi di investimento che possiedono migliaia di immobili e traggono profitto dall’affitto e dalla vendita di appartamenti in modo efficace.

Operano sotto forma di società per azioni, in modo che possiamo acquistare le loro azioni e guadagnare così il loro aumento di prezzo. A meno che, ovviamente, il mercato immobiliare non cresca in un certo periodo.

I REIT non sono ancora stati lanciati nel nostro Paese, ma grazie ad un adeguato conto di intermediazione possiamo investire, ad esempio, nei REIT statunitensi .

Uno di questi fondi, tra gli altri, è l’American Tower Corporation. Le azioni REIT possono essere acquistate sulle piattaforme di intermediazione incluse nel nostro rating. A XTB, non pagheremo alcuna commissione sul trading azionario.

Gli strumenti finanziari offerti, in particolare quelli con effetto leva, comportano un rischio di esposizione a perdite superiori al capitale investito.

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Come valutate la redditività di un investimento immobiliare?

L’analisi della redditività del ROI richiede conoscenze adeguate. Tuttavia, con l’aiuto di formule, possiamo valutare rapidamente il potenziale tasso di rendimento.

Supponiamo di voler prevedere la redditività dell’investimento in affitti a lungo termine con l’ausilio di un mutuo. In questo caso, puoi utilizzare la formula del ROI:

Redditività = (affitto x numero di mesi) / costo di acquisto della proprietà x 100

Vale la pena presumere che il numero di mesi per i quali l’appartamento verrà affittato sia solitamente di circa 10,5 mesi. Partiamo dal presupposto che l’edificio possa rimanere vuoto per 1,5 mesi a causa di lavori di ristrutturazione o assenza di un inquilino.

Calcoliamo l’affitto come differenza tra l’affitto pagato dall’inquilino e la rata mensile del mutuo.

La formula di cui sopra è uno dei modi più semplici per calcolare la redditività di un investimento. È utile solo nella fase iniziale dell’analisi. Gli investitori sofisticati utilizzano metodi più sofisticati per valutare il tasso di rendimento.

Vantaggi e svantaggi di investire nel settore immobiliare

Investire nel settore immobiliare è una questione molto ampia. Proviamo però a valutarli, elencando i vantaggi e gli svantaggi più comuni di questo tipo di investimento di capitale.

contro: 

1. Il bene immobile è un bene fisico, quindi devi prenderti cura delle sue condizioni . Prendersi cura degli edifici comporta costi e richiede molto tempo. La soluzione a questa situazione è investire nei REIT, ovvero una forma di ipotetico investimento immobiliare.
2. Sono necessarie molte risorse finanziarie per gli investimenti , anche un piccolo appartamento è attualmente considerato una grande spesa.
3. Il settore immobiliare non è un bene liquido . A volte è necessario attendere diversi mesi affinché l’acquirente o il venditore accetti transazioni a un prezzo per noi soddisfacente.
4. Di solito dobbiamo aspettare molti anni per ottenere un ritorno sull’investimento .
5. Spesso è necessario un mutuo per l’acquisto di un immobile. Con l’aumentare dei tassi di interesse, aumentano anche i pagamenti del prestito , il che uccide il ritorno sull’investimento.
6. Per fare trading immobiliare con successo, hai bisogno di conoscenza ed esperienza . I principianti possono perdere questo tipo di investimento.
7. È probabile che nei prossimi anni nel nostro Paese compaia un’imposta catastale, che ridurrà la redditività degli investimenti immobiliari.

benefici:

1. Il settore immobiliare è un bene fisico tangibile che dà ad alcuni investitori un senso di certezza .
2. I prezzi degli immobili sono in aumento nel lungo periodo . Questo ha a che fare con la perdita del potere d’acquisto del denaro. Gli immobili, come l’oro, hanno il loro valore.
3. Rischio minimo che i prezzi degli immobili scendano a zero , come nel caso di fallimento di un’azienda.
4. Oltre a vendere la proprietà con profitto, possiamo guadagnare passivamente affittandola .
5. Gli immobili possono essere utilizzati come garanzia per un mutuo o un prestito in contanti, grazie ai quali otterremo dalla banca una cifra maggiore .
6. Il tasso di interesse sui prestiti ipotecari è inferiore rispetto, ad esempio, ai prestiti in denaro .
7. L’immobile è funzionale, possiamo abitarlo o utilizzarlo in vari modi, ad esempio restaurandolo per aumentarne il valore. Le risorse virtuali non offrono questa possibilità.

fonti:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/