Investir em imóveis é uma das formas mais populares de investimento de capital. Pessoas frustradas com depósitos a juros baixos tendem a procurar primeiro por ativos “físicos” permanentes e só depois por instrumentos financeiros de natureza virtual (como ações ).

Vale a pena investir em imobiliário depois das perturbações da pandemia e consequente subida de preços destes ativos? Vamos tentar responder a essa pergunta e ver as formas mais populares de investir em imóveis.

Os preços da habitação em nosso país estão subindo cerca de 10% ao ano. No entanto, também pode chegar a 20%, como no caso de Gdynia, Sosnowiec ou Bialystok entre 2020 e 2021.

Claro, também há anos de queda de preços (como, por exemplo, após a crise global de 2008), mas a tendência é relativamente ascendente.

Uma taxa de retorno em torno de 8-10% ao ano deve ser considerada bastante sólida, em comparação com, digamos, depósitos com juros baixos.

No entanto, a maioria dos apartamentos que são comprados para fins de investimento não estão vazios, seu aluguel traz outro retorno regular do investimento.

Investir no mercado imobiliário nem sempre é lucro certo

No entanto, investir em imóveis não é fácil. Os preços das casas não vão subir para sempre – alguns especialistas acreditam que já estamos lidando com uma bolha imobiliária .

Além disso, muitas pessoas não investem com caixa, mas sim com recursos restritos, que em caso de novo aumento dos juros podem anular o lucro.

Além disso, comprar um apartamento e cuidar dele requer tempo, conhecimento e experiência. Os apartamentos precisam ser reformados regularmente e os inquilinos nunca ficarão sozinhos.

Apesar dessas dificuldades – investir em imóveis pode ser uma forma interessante de investir suas economias. Vamos verificar 7 diferentes abordagens de investidores.

Subempreiteiro, ou como não comprar, mas ganhar

Investir em imóveis tem muitos nomes – além de escolher um apartamento ou prédio em local adequado – é preciso elaborar uma estratégia adequada.

Os dois primeiros são tão convenientes que, se forem usados, não há necessidade de comprar um imóvel. Portanto, é uma excelente opção para quem não tem muito capital.

Estamos falando de sublocação, ou seja, alugar um apartamento para alugá-lo a outra pessoa por um preço mais alto.

É possível que “ajustemos” corretamente uma determinada propriedade, graças à qual poderemos cobrar um aluguel mais alto. Esta abordagem do investidor só é possível, claro, quando concordamos com o proprietário sobre a reforma e a possibilidade de sublocar os quatro cantos para outros inquilinos .

Estas disposições devem ser incluídas no contrato de arrendamento para que não haja mal-entendidos sobre o assunto.

A sublocação faz mais sentido no contexto de um arrendamento de curto prazo, o que permitirá uma taxa de retorno muito maior. Algumas pessoas até sublocam uma dúzia de apartamentos ou mais – estamos lidando com uma empresa realmente grande.

No entanto, sua lucratividade foi brutalmente verificada pela epidemia, quando os aluguéis de curto prazo foram completamente enfraquecidos.

Compra de imóveis para locação de longo prazo

Quando não queremos sublocar um imóvel para alguém, mas apenas adquirir o valor total do aluguel e contar com o aumento do preço do imóvel, temos que comprar um.

Infelizmente, este método de investidor tornou-se tão popular (por exemplo, graças a diferentes tipos de preços na Internet) que os apartamentos podem desaparecer do mercado 15 minutos após a colocação de um anúncio … Além disso, o comprador geralmente é um homem que vem para inspecionar um apartamento com dinheiro no bolso.

Nessas condições, é difícil encontrar quatro cantos interessantes, especialmente se também quisermos usar a hipoteca … No entanto, os desenvolvedores estão trabalhando em plena capacidade, portanto, se não encontrarmos nada interessante no mercado secundário, sempre temos primário do mercado.

Na maioria das vezes, o apartamento adquirido dessa forma é destinado ao aluguel de longo prazo.

Essa solução é conveniente porque os contratos geralmente são assinados por pelo menos um ano, portanto, não precisamos procurar ativamente por inquilinos.

No entanto, deve-se notar que um apartamento reformado gerará custos e poderão ocorrer problemas com inquilinos barulhentos .

Além disso, alguns meses o apartamento estará vazio e a demanda por aluguel nem sempre é alta (como na pandemia de 2020), portanto, encontrar um inquilino rapidamente em um imóvel com localização ruim não precisa ser tão fácil. 

Aluguéis de imóveis são tributados em 8,5 por cento.

Alugar imóveis por curtos períodos

O aluguel de longo prazo lhe dá tranquilidade, mas, por outro lado, não permite que você “investa” totalmente o prédio adquirido.

Vamos alugar um apartamento de 50 metros quadrados em uma cidade grande por PLN 2.500 por mês. Com aluguel diário, esse valor pode ser alcançado em 10 dias .

Claro, nem tudo é tão simples. A propriedade para aluguel de curto prazo deve estar em um local atraente, ou seja, no centro de uma grande cidade ou destino turístico.

Além disso, existe muita concorrência neste segmento de rendas, o que faz com que a “ocupação total” das nossas instalações só possa ficar no reino dos sonhos.

Quais são as outras desvantagens dessa forma de aluguel?

• A necessidade de procurar clientes constantemente.
• Atendimento ao cliente – entrega de chaves, prestação de informações, reclamações, etc.
• Limpeza após cada visita. Provavelmente não seria possível sem a colaboração de uma empresa de limpeza.
• Na verdade, eventos inesperados atrasarão completamente os negócios. Um bom exemplo disso é a pandemia que “matou” durante algum tempo o mercado de arrendamento de curta duração.

lançando 

Flipping é comprar um imóvel que não está nas melhores condições (mas com potencial) para renová-lo e vendê-lo com lucro.

Talvez os tempos das grandes nadadeiras tenham ficado para trás.

Antes dos rápidos aumentos nos preços dos imóveis, por exemplo em Lodz ou na Alta Silésia, alguns podiam procurar migalhas realmente interessantes por pouco dinheiro.

Após uma reforma adequada e dando ao espaço um loft, as taxas de retorno podem chegar a três dígitos.

No entanto, ainda existem oportunidades interessantes no mercado, principalmente em leilões de recordes ou leilões municipais. No entanto, deve-se notar que geralmente encontramos outros jogadores de pinball lá, pois eles penetram completamente no mercado dessas propriedades.

Se vendermos a propriedade dentro de 5 anos após a compra, pagaremos imposto de renda de 19% sobre os lucros obtidos com a transação.

Investir em imóveis comerciais e terrenos

Se não forem apartamentos, talvez prédios comerciais ou terrenos? Essas propriedades são para investidores com um portfólio mais rico.

É melhor comprar um terreno com o objetivo de vendê-lo com lucro – um contrato de arrendamento não nos trará muitos rendimentos. Certamente é mais seguro investir em terrenos, pois o preço deles (como foi durante a pandemia) pode subir rapidamente.

E não temos que travar batalhas com escritórios, como no caso de querer cultivar terrenos. De referir ainda que quando não temos o estatuto de agricultor, podemos adquirir livremente um terreno agrícola de apenas 0,30 hectares.

A pandemia foi boa para a construção de lotes, mas o mesmo não pode ser dito para propriedades comerciais. Muitas empresas fecharam as portas ou adotaram o trabalho remoto.

Isso resultou em abandono maciço de espaço de escritório.

É provável que o trabalho remoto seja um componente permanente de nossa realidade, portanto, comprar imóveis comerciais (escritórios) para alugar é inútil.

Especialmente quando queremos apoiá-lo com uma hipoteca. A melhor solução seria alugar uma garagem ou um pequeno espaço para, por exemplo, cabeleireiros que não conseguem transitar facilmente para o trabalho remoto.

O imposto predial é muito mais alto para edifícios comerciais do que para edifícios privados.

Desenvolver crowdfunding e investir em apartamentos de hotéis

Uma forma específica de investimento imobiliário é o financiamento comunitário para a construção de prédios de apartamentos ou hotéis. Quando o número adequado de investidores é coletado, a empresa inicia a implementação do projeto.

Os acordos assinados com investidores e o método de liquidação podem ser de natureza completamente diferente. Em alguns casos, o contratante do projeto se compromete a pagar juros anuais sobre o capital emprestado de nós.

Também pode ser uma divisão dos lucros do aluguel de quartos, como em hotéis-apartamentos.

Portanto, às vezes é apenas um simples empréstimo dado ao desenvolvedor. Nesse caso, não compramos nenhum imóvel, apenas ganhamos pagando dívidas com juros.

No entanto, esse tipo de investimento pode resultar na transferência de imóveis para nós como parte do capital integralizado.

As empresas desse ramo costumam nos prometer taxas de retorno muito favoráveis. Você só precisa se lembrar dos custos ocultos e do fato de que o imóvel não precisa ser construído.

Quando o desenvolvedor falir, nosso dinheiro investido será perdido. Riscos semelhantes ocorrem com títulos corporativos.

REITs – investimento em fundos imobiliários

Outra forma de investir em imóveis, como no caso da sublocação, não exige a participação de capital muito grande dos investidores.

É possível alocar recursos no chamado REITy (sigla em inglês para Real Estate Investment Trust ).

o que eles são? São fundos de investimento que possuem milhares de imóveis e lucram com aluguel e venda de apartamentos de forma efetiva.

Eles operam na forma de sociedades anônimas, para que possamos comprar suas ações e, assim, ganhar seu aumento de preço. A não ser, claro, que o mercado imobiliário cresça em determinado período.

Os REITs ainda não foram lançados em nosso país, mas graças a uma conta de corretagem adequada, podemos investir, por exemplo, em REITs dos EUA .

Um desses fundos, entre outros, é o American Tower Corporation. As ações REIT podem ser compradas nas plataformas de corretagem incluídas em nossa classificação. Na XTB, não pagaremos nenhuma comissão sobre a negociação de ações.

Os instrumentos financeiros oferecidos, principalmente aqueles com alavancagem, possuem risco de exposição a perdas superiores ao capital investido.

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Como você avalia a rentabilidade de investir em imóveis?

A análise de rentabilidade do ROI requer conhecimento adequado. No entanto, com a ajuda de fórmulas, podemos avaliar rapidamente a taxa de retorno potencial.

Suponha que queremos prever a lucratividade de investir em aluguéis de longo prazo com a ajuda de uma hipoteca. Nesse caso, você pode usar a fórmula do ROI:

Rentabilidade = (aluguel x número de meses) / custo de compra do imóvel x 100

Vale a pena supor que o número de meses pelos quais o apartamento será alugado é geralmente de cerca de 10,5 meses. Assumimos que o prédio pode permanecer vazio por 1,5 meses devido a reformas ou ausência de inquilino.

Calculamos o aluguel como a diferença entre o aluguel que o inquilino paga e o pagamento mensal da hipoteca.

A fórmula acima é uma das formas mais simples de calcular a rentabilidade de um investimento. É útil apenas no estágio inicial da análise. Investidores sofisticados usam métodos mais sofisticados para avaliar a taxa de retorno.

Vantagens e desvantagens de investir em imóveis

Investir em imóveis é um assunto muito amplo. No entanto, vamos tentar avaliá-los, listando as vantagens e desvantagens mais comuns desse tipo de investimento de capital.

contras: 

1. O imóvel é um ativo físico, portanto, você deve cuidar de sua condição . Cuidar dos prédios envolve custos e leva muito tempo. A solução para essa situação é investir em REITs, ou seja, uma forma de investimento hipotético em imóveis.
2. Muitos recursos financeiros são necessários para o investimento , mesmo um pequeno apartamento é considerado atualmente uma grande despesa.
3. O setor imobiliário não é um ativo líquido . Às vezes é necessário esperar vários meses para que o comprador ou vendedor concorde com transações a um preço satisfatório para nós.
4. Geralmente temos que esperar muitos anos para obter o retorno do investimento .
5. Muitas vezes, uma hipoteca é necessária para comprar uma propriedade. À medida que as taxas de juros aumentam, também aumentam os pagamentos de empréstimos , o que mata o retorno do investimento.
6. Para negociar imóveis com sucesso, você precisa de conhecimento e experiência . Iniciantes podem perder esse tipo de investimento.
7. É provável que nos próximos anos apareça um imposto cadastral em nosso país, o que reduzirá a lucratividade do investimento em imóveis.

benefícios:

1. O setor imobiliário é um ativo físico tangível que dá a alguns investidores uma sensação de certeza .
2. Os preços dos imóveis estão em alta no longo prazo . Isso tem a ver com a perda do poder de compra do dinheiro. Os imóveis, como o ouro, têm seu valor.
3. Risco mínimo de os preços dos imóveis caírem a zero , como no caso de falência de uma empresa.
4. Além de vender a propriedade com lucro, podemos ganhar dinheiro passivamente com o aluguel .
5. Os imóveis podem ser usados ​​como garantia para uma hipoteca ou um empréstimo em dinheiro, graças ao qual obteremos uma quantia maior do banco .
6. A taxa de juros dos empréstimos hipotecários é menor do que, por exemplo, nos empréstimos à vista .
7. O imóvel é funcional, podemos viver nele ou utilizá-lo de várias formas, como por exemplo reabilitar para aumentar o seu valor. Os ativos virtuais não oferecem essa possibilidade.

fontes:

https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-ceny-mieszkan-iii-kw-2021/